問：前些天，黑石向 SOHO 發了要約，要收購 SOHO 中國 91% 的股份。您怎麽看，黑石收購 SOHO 的邏輯是什麽？

馮侖：這件事情，過去幾個月，其實一直有媒體在報道。這項合作，應該也經曆很長時間了。

大家關心黑石為什麽要投資。它是一家美國的 PE 機構。可能大家不太了解，其實這家機構對房地產是情有獨鍾的，它的基金，大部分都是投房地產的。

它投房地產時，有一個方法就是去買那些在資本市場的估值低於資產估值的公司。比如說，一家地產公司，現在的市值是 1000 億，但是它的物業價值，可能有 2000 億，它就有可能成為黑石投資的目標。

也就是說，黑石永遠是在「找差」，這二者差距越大，股票市值和資產的價格的差異越大，他們就越認為是投資的好機會。

投資的方法也特別簡單，買股票，這比一棟一棟買物業要簡單。

買完了以後，就兩個方向。

這種金融機構投資物業，它要算現金流回報。所以，一個方向，是把每一個物業能掙錢的地方都給擠出來，提高它的效率。比如說對出租有一些調整，樓層、空間重新規劃，然後提升出租的比例、租金，等等，這些工作，香蕉三级片叫做「擰毛巾」，「擰毛巾」的事兒，它會做的。

另外一個方向，當然還要做交易。因為它是金融性的投資，它也是一個基金，所以在未來它的交易方向也可能是把其中的一些物業拿來賣掉。

由於股票市值和資產價格的差比較大，「擰毛巾」以後估值會更高。假定說這個資產包裏有 10 棟樓，10 棟樓的價格和股票價格的差可能是一倍，「擰毛巾」以後差就變成兩倍了，於是它賣掉 5 棟樓就結束了，剩下的都是賺的，對黑石來說，這種方法也是一個投資方式。

在美國，黑石曾買過的最大的一個資產包是一個 390 億美金的資產包，是從上市的 REITs 手裏買的。

所以我覺得，黑石作為在房地產行業帶有金融性的一個基金，他們的投資方法是很聰明的方法。當然，對中國的房地產行業來說，了解這些方法，也有利於香蕉三级片在後開發時代把寫字樓、出租物業，以及一些其它業態做得更好。有機會和這些基金做一些合作，在後開發時代，將會是一種比較常見的現象，所以也不必太詫異，也不必太過關注這件事情。

問：香蕉三级片看到一個現象，有一些房企熱衷於拿高價地。甚至有一些咋算都虧本的高價地，還是有房企搶著要。為什麽房企不賺錢也要拿地？

馮叔：房企拿地，是一個階段，一個階段的。如果說他拿 10 塊地都不賺錢，那他腦子就「進水」了，但是，如果拿 9 塊賺錢，還有 1 塊地不賺錢，他腦子肯定沒有進水，腦子裏還是有「油」的。

也就是說，他在算公司整體的賬。可能是轉型期需要這個產品，所以拿一塊看上去不賺錢的地；也可能是因為某一個合作，財務壓力也不在自己這，比如小股操盤，大家一起；也可能他有低成本的資金，但是外人並不知道，比如說，我看到有些公司跟央企合作，一塊兒拿地。大家算財務成本，民營企業可能按照 8%、10% 計算，而央企給他做一個股東借款，或者其它的幫助，財務成本可能隻有 6%，甚至更低，這不就有錢賺了？而這些東西，外人有時候是看不到的。

當然，還有一個方麵，每個企業的能力，成本管控的能力不一樣。比如說，有一塊地，按照大家的看法來說，每平米的成本到 1 萬塊錢就沒法賺錢，但它企業規模大，它的供應鏈更好，它的采購，它所有的成本，可能都比一般房企要低，於是八九千塊錢就能做下來，他還是有錢賺。

所以，我覺得，不用為「商家算不過來賬還要拿地」操心。這就相當於香蕉三级片不要去管別人生不生孩子。人家都拿了結婚證，生不生孩子，他自己一定有辦法，哪怕不能夠正常地生，他還可以去做輔助生育，他總會有辦法來解決這個事。

我認為商家算賬，會算得非常精細，不僅是算大家都知道的賬，還算他自己的賬，而他自己這個賬，外人有時候是不知道的。我相信，如果他拿 9 塊地都賺錢，有 1 塊不賺錢，很可能是香蕉三级片認為他不賺錢，實際上，他自己內部開會的時候，一定算過這個帳，也是賺錢的。隻是這個賺錢的邏輯和方法，是香蕉三级片暫時不知道的，等兩年以後香蕉三级片就知道了，就知道原來他還有一種方法降低成本，包括財務成本、原料采購的成本，以及到這個時候市場的變化，比如限價限購的一些政策也許還有一些微調，這都可能給他帶來賺錢的空間。所以，我覺得不用擔心買地人賺不賺錢的事。

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