這個月，其實有件非常非常值得關注的事情，可能決定了上海未來卓越全球城市的建設，就是黃浦舉行了一場土地推介會，介紹了未來3年內將要推出的17幅優質地塊。

這17塊土地涵蓋外灘、北京路、南京路、金陵路、豫園、新天地、董家渡，基本說是每一塊都是上海最好的位置。可出讓總用地麵積約76.5公頃，總建築量約292.54萬平方米，商辦和住宅的占比分別為73.1%和23.9%，也就是222萬方的商辦以及70萬方的住宅，土地價值以過去幾年的成交價格計算在1800億以上。其中，今年年內將推出的三幅地塊為金陵路豫園站上蓋、福佑地塊以及豫園地塊。

其實不用細看每塊地的情況，樓典隻能說是一塊地比一塊地更好。

大量的土地拆遷帶來的是上海90年年代大拆大建之後最大規模的開發機會，這些土地開發完畢之後，黃浦的核心區基本也就定型了。

這些拿出來的地方，100年前就是上海地價最貴的地方，黃浦當時的地價是現在靜安南京西路的5-20倍，相當於現在新天地和金山的區別。

而現在，如果以衡量商業水平的頂級奢侈品精品店數量來說，黃浦已經遠遠落後於浦東、靜安、徐匯和長寧，黃浦的7個奢侈品精品店分散在5個不同的商業體中，難以產生集聚效應。南京東路最好位置的大丸百貨2020年的銷售額僅有其一半大的南京西路恒隆廣場1/5，兩者的坪效差距已經達到了10倍。

這種商業價值的衰退，與2003年到2019年的16年時間中，老黃浦的土地招商連續遭遇了四次挫折與變故密切相關。

2003年1月，外灘源項目研討會首次在外灘中心召開，當時傳說李兆基、郭炳湘都在現場。

2004年５月７日，美國洛克菲勒集團作為唯一一家外資與黃埔區政府下的上海新黃埔集團簽約，共同擔任上海外灘源綜合改造開發項目的總體開發商。此前，黃埔區政府已經為此項目召開數個研討會，並組織一批外資開發企業參與投標。

2005年11月30日，洛克菲勒以4.11億元獲得外灘源一期黃浦區174地塊16882平方米的開發權。同日，洛克菲勒與百仕達簽訂合作協議，引入後者共同參與外灘源開發。

後來有媒體報道：上海市政府正在反思當初單獨將繡球拋給了洛克菲勒集團，因為其與名聲顯赫的洛克菲勒家族可能沒有任何關係。

這塊地就是現在的洛克外灘源。

2007年8月24日，南京東路163號地塊開拍，共有46家企業領取了該地塊的出讓文件，最終10家企業入圍競買，可能是大陸曆史上最豪華的商辦地競拍陣容，包含了新鴻基地產、和記黃埔、九龍倉、恒隆地產、華潤置地、香港建設、信和置業、鐵獅門、蘇寧等。最終九龍倉和蘇寧拉鋸了一個小時，蘇寧環球以44.04億元的天價成為勝者。

2008年8月，蘇寧以交地時間延後為理由，退地。

2010年02月09日，被退地後的163號地塊第二次開拍，九龍倉、華人置業聯合信拓投資、新黃浦聯合新世界三家競標。在首輪的標書評定環節中，九龍倉和新黃浦聯合體進入了下一輪。第二輪競價階段，在最後一輪，主持人報價滿三次後，九龍倉才有新一輪舉牌，導致競價無效。最終，該地塊最終以34.1億元的成交價落槌，被新世界聯合體拿下，比兩年前的總價減少近10億元。163地塊就是現在的大丸百貨。

也是在2010年2月，外灘8-1地塊出讓，新黃浦、證大、複星聯合體、中華企業聯合體包括太平洋人壽和泰康人壽參拍。最後，上海證大於斥資92.2億元購得。

2011年11月，上海證大以95.7億元的價格，將外灘8-1地塊的項目公司——上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司，出售給海之門。彼時，海之門由複星國際、上海證大、綠城及上海磐石分別持有50%、35%、10%和5%股權。

2011年12月，SOHO中國宣布斥資40億元，從上海證大、綠城、上海磐石手中，購得海之門50%股權。持有海之門另外50%股權的複星認為，該公司對海之門剩餘股權有優先認購權，但上海證大、SOHO中國和綠城中國對此持有異議。雙方此後“口水”不斷，直至升級為民事訴訟。

複星一審被判勝訴後，SOHO聯合綠城、證大再次提出上訴。

2013年9月26日上海市高院二審的庭審進行了將近5個小時，但法院當天並未做出判決。

2015年11月，SOHO中國退出8-1地塊，複星全資控股。

這塊地就是現在的外灘金融中心，而之前拍下8-1的證大戴誌康在2019年因為互聯網金融問題投案自首。

2014年9月，董家渡金融城地塊開始預申請，最終僅有中民投聯合體與中民投的股東之一泛海建設兩家參與舉牌。最終中民投以溢價5000萬拿下該幅地塊。

2019年，因債務危機，董家渡地塊成為了中民投最值錢的資產，綠地集團雪中送炭接盤了中民投的上海董家渡項目。而當時參拍的另一家企業泛海建設目前也陷入了債務危機。

這塊地就是現在的綠地外灘中心。

幸運的是，這四塊地最終的開發成果其實都不俗，都是好項目，隻是對於黃浦來說可以做的更好。16年的波折、讓浦東、靜安、長寧、徐匯迎頭趕上，把優質的開發資源都搶走了。而黃浦在合並了盧灣之後，有了新天地、淮海路和打浦橋，才稍微恢複了一點元氣。

以這四塊地的出讓過程，反思回去，可以歸結為四個問題。

1.企業的開發能力、開發經驗、資金實力、運營能力、稅收應該怎麽選？還是說名氣大有錢就是好？

2.企業類型的選擇是應該擁抱民企、港企、外企還是讓國企接盤？

3.這麽多的優良土地，究竟適合一個怎麽樣開發形態與業態配比？

4.土地的價格是越高越好，還是開發商的品質越高越好？

如果沒想清楚這四個問題，黃浦的這些傳家寶級的土地不一定要急著現在開發，可以做一些臨時性運營，等候更好的歸宿。

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