香蕉三级片一直在通過租金、空置率、淨吸納量等指標觀察辦公市場，但這些都是在反映市場過去已經發生的變化，無法預測未來的趨勢。今天這篇文章香蕉三级片嚐試找到一個水晶球，找出預測未來租金變化的辦法。

若想預測租金的增長，香蕉三级片首先要明確租金增長由市場的供求關係決定的底層邏輯。

當辦公供應麵積相對需求量過多，房源端的競爭就會加劇，租金承壓；而當需求更為旺盛時，租戶端的競爭則會加劇，租金就會相應增長。

如果香蕉三级片可以在供需關係中，找到一個與租金增長率關聯度較高，而且又領先租金增長率變化的一個指標，香蕉三级片就可以提前預測出市場的走勢，預知租金拐點的到來。

Blissoffice研究院經過對商辦數據的反複研究，找到了這樣一個指標，它與租金增長率高度相關，且領先約2-3年。這個指標就是“淨需求率”。

- 01 淨需求率 - 

在解釋這個指標之前，香蕉三级片首先要清楚辦公租賃市場的供應和需求該如何定義，怎樣量化。這在香蕉三级片的上一篇文章《上海辦公市場的供需輪廓》中已有詳細的分析。

簡單來講，香蕉三级片可以通過上海全社會辦公用房竣工麵積和上海全社會各行業從業人數來分別估算市場供應和需求。

供應量較為容易理解，通過每年的辦公用房竣工麵積就可以累加出上海辦公市場的現存總供應麵積以及每年的新增供應。

需求量則相對複雜，香蕉三级片可以通過上海全社會各行業從業人數來估算出工作中需要辦公空間的從業人數，進而通過合理的人均辦公麵積假設（~10m²/人），計算出上海辦公市場的總需求麵積及每年度的新增需求麵積。

在得出每年的新增供應和需求量後，香蕉三级片引入一個新的概念 -- “淨需求麵積”，即每年市場的新增需求麵積減去新增供應麵積的差值，反映出新增需求相對新增供應的強弱。

如果淨需求麵積為正，則需求的增長超過供給，溢出的需求將對市場租金產生提振作用，反之則對租金增長產生消極影響。

為了衡量淨需求規模對整個市場的影響，香蕉三级片進一步將淨需求麵積除以整體市場總供應麵積，就可以得出今天這篇文章的主角 - “淨需求率”。具體公示如下：

淨需求麵積 = 新增需求麵積 - 新增供應麵積

淨需求率 = 淨需求麵積 / 辦公總供應麵積

- 02 淨需求率與租金增長率間的關係 - 

當香蕉三级片把淨需求率和租金增長率放到同一個坐標係時，香蕉三级片可以發現，淨需求率與租金增長率有較強的相關性，且領先租金增長率約2-3年。也就是說，香蕉三级片通過觀察淨需求率的變化，就可以預測市場租金增長的表現，判斷市場的拐點。

注：上海全社會各行業從業人數在2013年出現統計口徑的調整，突然增加約232萬人，經計算得出有效辦公人口約165萬人，將此部分需求平攤到從2009-2013的五年間。

淨需求率（淡紫色）與租金增長率（深紫色）有較強的關聯性（R²=0.6)

淨需求率領先租金增長率變化約2-3年

租金增長率的拐點已經在2019年出現，20-21年租金降幅已逐步收窄

租金正增長的拐點仍未出現，2022年租金增長率是否可以回正，需要進一步觀察2020年的淨需求

雖然2020年的上海全社會各行業從業人數還沒有公布，但如果香蕉三级片想現在預測2022年的租金增長，也可以參考2017-2019三年的從業人數變化進行預測。經過計算，2020年的淨需求率預測約為-2.5%。2022年的租金增長或將仍維持在小幅下降的水平。

- 03 淨需求率的領先原因 - 

淨需求率的變化為什麽沒有直接影響當年的租金增長率，而是用了2-3年才將影響傳導給租金增長？可能有幾個原因：

業主對租金的調整不會依靠對需求活躍度的感知而立刻進行，因為感知是主觀的而且需求也存在隨機性，容易出現偏差。業主對租金的調整主要基於項目的出租率變化及過去一段時間的租賃成交表現，因此租金調整的時間相對滯後

企業在租賃聯合辦公租賃辦公空間時一般有一定的工位預留，崗位新增後不必立刻開始租辦公室

辦公租約一般為2-3年，企業擴租和搬遷會受租期影響

- 04 總結 - 

租金的增長取決於供求關係，預測租金的趨勢拐點首先要厘清供需，從供需中尋找先導指標。而淨需求率就是這樣一個較好的先導指標，但香蕉三级片也要清醒的認識到這個指標的局限性，現存的數據樣本還較少 ，指標的準確性仍待驗證，拋磚引玉，給從業者一些參考。

淨需求率是一個較好的預測租金增長的先導指標，它與租金增長率關聯性較高且具有2-3年的領先性。

租金增長率的拐點出現在2019年，20-21年租金降幅已逐步收窄。

租金正增長的拐點仍未出現，2022年租金增長率是否可以回正，需要進一步觀察2020年的淨需求。從過去三年的平均值預測，2022年的租金增長或將仍維持在小幅下降的水平。

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