上個月，Blue Bottle Coffee（下稱“藍瓶咖啡”）內地首店一經亮相，便刷屏各大社交網站，“一杯咖啡排隊五、六個小時”、“一杯咖啡高達48元”的評價，更是迅速將品牌推向商業熱搜榜，成為市場熱議的焦點。

當然，被熱議的還有品牌的門店選址：毗鄰蘇州河畔一棟二層紅磚斜頂洋房。這裏原本是裕通麵粉廠宿舍舊址，同時是靜安區的文物保護點，如今變成了網紅咖啡館，會擦出怎樣的火花呢？

事實證明，當老廠房“變身”為品牌門店或商業空間後，不僅被賦予全新活力，還將為城市更新提供新途徑，助推工業舊改的步伐。

在上海，由老舊廠房改造的創意商業空間更是屢見不鮮。除了像裕通麵粉廠一樣成為熱門品牌門店外，還可能被打造成為購物中心、創意產業寫字樓園區等各類商業空間。

本期，blissoffice聚焦於“老廠房舊改更新”這一話題，通過實際案例分析，探究當下工業舊改的新思路。

老建築與新文化碰撞

上生·新所成為網紅打卡地

開業時間：2018年5月25日

商業麵積：1.3萬方

地址：上海市延安西路1262號

從近100年前的哥倫比亞鄉村俱樂部，到建國後上海生物製品研究所的廠區，再到如今的網紅打卡地，上生·新所絕對是近年來上海熱門的存量改造項目之一。

資料顯示，上生·新所位於上海市延安西路1262號，地處“上海第一花園馬路”盛名的新華路曆史風貌區，由3處曆史建築、11棟貫穿新中國成長史的工業改造建築和4幢風格鮮明的當代建築共同組成。2018年5月25日，經過兩年的修葺和改造，上生·新所正式對外開放，成為集辦公、娛樂、生活、文化功能於一體的新型城市活力社區。

作為上海萬科位於城市核心區域的首個城市更新項目，上生·新所在“尊重曆史文脈”這一原則下，進行微更新、微改造。

據悉，在更新改造之初，萬科對地塊內的建築進行了仔細的研究和分類，甄別出需要改造的廠房和辦公樓，以及需要拆除和重新規劃的空間，就連研發樓、試劑樓、大食堂等建築，也重置了外觀和功能，將曆史建築與現代時尚進行了結合。

考慮到項目內建築風格涵蓋上世紀各個年代，風格相對錯亂。為保護建築的多樣性，上生·新所為每個建築改造進行了量身定製。哥倫比亞鄉村俱樂部、孫科別墅均通過“修舊如舊”，對建築進行了修複，盡可能還原了建築原真性，且孫科別墅於2020年完成修繕，相繼舉辦了多場文化藝術展覽及公教活動。

項目內的網紅遊泳池、蔦屋書店，則是兩大熱門打卡點。其中，位於原海軍俱樂部中網紅遊泳池，仍保留英製馬賽克貼麵，周邊集聚了一眾生活品質店鋪，滿滿的ins風，成為熱門打卡點；有著近百年曆史的哥倫比亞鄉村俱樂部則成了蔦屋書店上海首店，以極具美感的古典建築和日式生活美學，詮釋老建築的新生命。

“160歲”的老船廠

成了時尚藝術商業中心

開業時間：2018年

商業麵積：1.6萬方（船廠1862）

地址：上海市浦東新區濱江大道1777號

存量改造熱潮中，老舊建築變為購物中心的案例並不少見。作為商業密度和時尚品牌均處於領先地位的上海，見證了大量曆史建築煥新升級為商業項目。其中，位居上海市核心地帶的陸家嘴濱江金融城，便是工業遺跡與現代時尚共同造就的代表性項目。

2017年底，位於浦東陸家嘴濱江金融城的GALA MALL尚悅灣廣場迎來正式開業。這座內外彌散著藝術文藝氣息，聚集一眾生活方式品牌的購物中心，為該區域贏得了不小的關注。

據悉，陸家嘴濱江金融城原址為上海船廠，可追溯至1862年英商開設的祥生船廠。2005年，中信泰富與中船置業達成合作共同開發該項目，曆經10多年開發，將其打造成一座綜合商業、住宅、藝術、酒店、辦公的活力金融中心。

GALA MALL尚悅灣廣場便是陸家嘴濱江金融城商業的一部分。商場內部隨處可見的船錨、船舵、船艙門等與航海相關的元素，與上海船廠的過去相連，開業之處展示的雕塑作品，則進一步彰顯了文藝氣息與曆史感。

不遠處的船廠1862，是建築大師隈研吾親自操刀，將船台原址和最靠近黃浦江的上海船廠造機車間改造而成的時尚藝術商業中心，涵蓋了1862時尚藝術中心和1.6萬方的沉浸式藝術商業空間，於2018年9月正式亮相。據悉，整個建築將原有的船廠結構，包括曲折的煙囪、幾何線條的支架全都保留了下來，通過“修舊如舊”，展現兼容曆史感、工業感的上海藝術文化腔調。

建築上“修舊如舊”，融入航海元素；

品牌、展覽活動上與生活方式、藝術氣息緊密相連，無疑為擁有160年曆史的上海船廠增添了新的生命力。

第一太平戴維斯《工業遺存白皮書》指出，1862船廠雖然位於浦東陸家嘴濱江金融片區，但能在“商業氛圍未與主商業片區形成連接”、“無地鐵直達且停車不便利”、“周邊居民較少”等先天性條件不佳的情況下，深度挖掘項目曆史文化，精準規劃項目定位，樹立特色IP，同時注重內容運營，通過與品牌方強強聯手，打造了城市文化藝術新地標。

曾經的“遠東第一製皂廠”

現在的“皂夢空間”

開業時間：2020年對外開放

地址：上海市楊浦濱江

提起老廠房改造，有著“百年工業”文化底蘊的楊浦濱江，極具代表性。

該片區集聚了中國第一家發電廠、第一家煤氣廠、第一家水廠、第一家紡織廠等工業廠房。城市化進程加速之際，這些廠房在建築空間、功能方麵均得以煥新，助力濱江國際創新帶的建設。

其中，前身為裕豐紗廠、解放後收歸國有的國棉十七廠，被改造為國際時尚中心，每年承辦各類國內外文化、時尚活動，新增的遊船碼頭，成為文化娛樂及旅遊觀光產業的一部分；1924年建立的明華糖廠，進行設計更新，成為一個集展覽展示，藝術創新相互交融的場所；堪稱楊浦濱江輕紡工業典範的上海國棉九廠，位處楊浦大橋橋畔，華麗轉身為城市濱江公園；楊樹浦發電廠則將依托國際時尚中心的時尚潮流特色、楊浦電廠的工業文化基因，打造工業文明與摩登時尚相結合的時尚與創新展示區……

2020年，楊浦濱江誕生了一個網紅打卡點——“皂夢空間”。這座由上海製皂廠改造而來的商業空間，不僅設置了DIY香皂的體驗區，還引進了相應的藝術、咖啡、餐飲等業態，將工業、生活與藝術完美融合。

改造之後，曾經的汙水淨化池、肥皂沉澱池成為天然的下沉式空間。原先的“遠東第一製皂廠”，成了可以喝咖啡、欣賞雕塑藝術、文創的場所。

值得一提的是，原水池改建的半開放式下沉咖啡館“白七”取自於“皂”字拆分的意思，在空間設計方麵極具工業風，且一些裝飾采用了製皂設備零部件，與上海製皂廠原有的曆史相呼應；原本的廢水處理管道，成為連接藝術空間的“連廊”，並高度還原了製皂廠原始風貌；館內不僅設有鑲滿各種肥皂模型的肥皂牆，還匯聚了上海藥皂、蜂花檀香皂等經典產品，並能親自感受製作香皂的過程。

從“皂夢空間”的由來不難看出，巧妙地將在建築打造上融入上海製皂廠的元素，本身具備一定的看點。充分利用上海製皂廠的元素，通過管道連接若幹空間，形成豐富多樣的地下空間展示曆史圖片、機器設備，植入手工製皂體驗、精油香料感受等多樣體驗空間，則真正煥發了這座曆史建築的生命活力。

實際上，楊浦濱江的其他工業舊改也遵循了這一原則，盡可能保留工業碼頭的真實性，同時融入更多時尚、潮流的內容，展現新時代下的舊建築。

“老瓶裝新酒”

力波啤酒廠升級為產城綜合體

開業時間：力波1987於2021年亮相，東地塊2023年全麵建成

麵積：約30萬方

地址：上海市閔行區益梅路91號

對於工業遺存改造而言，如何將傳統工業與新型商辦完美結合起來，是一個不小的挑戰。

作為上海市首個零星工業用地全麵轉型成功的項目，上海·力波采取了“留改拆”的方法，即：一部分保留、一部分改造、一部分拆除。如此一來，既保留了曆史文化和IP，又能提升功能空間和經濟效益。

上海·力波所在地，為原上海力波啤酒廠的老廠區舊址。在尊重力波啤酒老廠工業曆史風貌與文化即“留改拆”的理念下，項目保留了大煙囪、麥芽倉、鍋爐房等標誌物；改造了西地塊，打造創意園，並以啤酒廠建立的年份為寓意，命名為“力波1987”。園區內融合了力波啤酒精釀體驗館、鍋爐房秀場、煙囪及筒倉、藝術空間辦公等多功能業態空間。

拆除重建了東地塊，打造城集商業、辦公、住宅、生態綠地、寫字樓出租等為一體的城市綜合體，將於2023年全麵建成。上海·力波全麵建成後，將成為約30萬平米城市產城綜合體。

其中，位於力波1987園區辦公室內的力波1987精釀體驗館，是由力波老廠房鍋爐改造而成，以懷舊工業風、不同類型的精釀啤酒，成為新的熱門打卡地；60米高大煙囪，將在晚上化身燈光秀場；鍋爐房秀場將舉辦不同類型的主題活動。

今年3月，園區內新增了創意攝影機構“上海TREE PHOTO理想家店”，加上已經成為周邊家庭休閑去處的煙囪廣場，曾經的老廠房有了新身份，功能更加多元。

在建築設計方麵，除了精釀體驗館外，整個項目的獨棟外立麵設計均體現了明顯的海派文化，將“新”與“舊”做了完美結合。

“整體設想很不錯，在園區內能夠看到啤酒生產過程，品嚐各種鮮釀啤酒。不過，園區的辦公樓入駐率還不夠高，加上位置較偏，對其他區域的消費者吸引力也不太夠，想要達到一定的消費規模，還需等待入駐率提高，商業內容進一步豐富”，中國商業經濟學會副會長齊曉齋對此評價道。

老廠房改造隻是一方麵，在商業占領高地的上海，城市更新的案例不勝枚舉，涵蓋不同類型的存量改造，如：百年曆史建築榮宅，經Prada修繕後，變身品牌展覽地；聞名海內外的“上海總商會”大樓，如今成了中國內地第二家寶格麗酒店的重要組成部分……這些經典改造案例，無疑為城市注入了全新的活力與生命力，而隨著存量時代的到來，它們的改造思路，也將為“後來者”提供一定的參考價值。