近日，有銀行總行直接發令分行支行“充分開發國有房地產企業資源”開放國有房地產企業授信，給予專項政策支持”，並為國有房地產企業開出融資白名單。

這份名單中有保利發展、中海地產、中國金茂、遠洋、鐵建房產、首創集團、電建地產、華遠集團、綠地控股、金地集團、華僑城、華潤置業及其他符合總行準入要求的優質地方國有房地產企業。

機構偏好國企及穩健頭部民企

從近日中指研究院舉辦的“2022中國房地產市場趨勢及投資策略閉門研討會”會議記錄獲悉，在房企融資環境方麵，融資規模大幅下滑，政策矯正修複。

報告稱，房地產行業融資總規模大幅下降，結構以債券為主，單月融資增速持續為負，10 月跌至穀底；傳統融資渠道同比均有下降，綠債成為融資亮點，ABS成為融資新渠道。

據中指研究院預計，明年預期融資政策矯正修複，機構偏好國企及穩健頭部民企，房企策略應注重長期主義。今年9月以來，房地產融資政策不再加碼，同時通過與房企的多次座談，逐步釋放邊際利好信號，如銀行信貸加速、支持信用債、海外債發行、ABS 發行鬆動等。

預期未來機構偏好的企業類型以央企國企、實力強、經營穩的頭部民企以及區域龍頭企業為主。對於房企創業辦公室出租來說，控製規模、穩發展，長期主義、重經營等策略是房企行穩致遠的重要保障。

以下是中指經過風險測評，具備一定抗風險能力的企業。

參會的金融機構表示，房地產調控政策對市場影響較大，當前政策不確定性仍存，金融機構和房企均需要及早深入研究政策影響， 如房地產稅試點城市、征收力度等。政策底逐漸顯現，但購房者置業信心尚未恢複，市場走出底部還需要時間。

中央進行窗口指導後，信貸政策落實正在加速，多家機構已在執行和落地，但傳導至市場端仍需過程，按揭放款和開發貸等資金到位尚需時間，且不同區域、不同客戶會有差異。另外，受銀行端“兩道紅線”影響，信貸放鬆的空間有限。

25家央企國企宣布融資近290億

據了解，自中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會後，多位房企計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。克而瑞機構數據顯示，11月10日以來，共有25家房企及城投企業宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元。

據克而瑞統計，11月10日，常州城建、北京住總宣布擬發行超短融資券，鎮江城建公告擬發行4億元的中期票據；11月11日，保利發展宣布擬發行20億元的中期票據；11月12日，光明地產宣布擬發行5億元中期票據，招商蛇口公告擬發行30億元的中期票據。

值得關注的是，部分企業融資審批速度相對較快，例如小商品城11月10日宣布擬發行10億元超短融計劃，已於11月15日發行完成。

“多家企業的中票、短融等債券融資計劃設立成功，顯示當前銀行間債券市場融資口子已經打開，鼓舞了市場的信心。”克而瑞分析師指出。

其進一步表示，當前發行的企業均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，主要是利用政府的信用進行背書，未來能否擴大發債主體至其他類型的企業仍有待觀察。

國金證券則認為，密集的發債意味著房企債券融資渠道有望逐步恢複，未來或將從央企國企逐漸惠及到民營房企。

“除了銀行間市場之外，其他融資方式也有望解封，房企在直接融資和股權融資等方麵或將得到有差別的放開，而ABS/ABN、REITs、RMBS等在銀行間債券發行的資產證券化產品也有望加快審批速度。”上述克而瑞分析師指出。

11月17日，據上交所公司債券項目信息平台披露，中鐵建100億元資產支持ABS已獲上交所受理；此外，綠城17.82億元ABS申請狀態更新為“已反饋”，招商蛇口20億元購房尾款ABS狀態更新為“已反饋”。

“房地產融資政策邊際鬆動意在幫助房企緩解流動性困難，避免房企債務危機無序擴散進而引發係統性風險，而非鼓勵房企重新擴大投資，同時金融機構風險偏好仍低、地方加強預售資金監管等也有可能會製約政策鬆動的效果，短期內房企新增投融資難有明顯放量。”東方金城分析師馮琳表示。

克而瑞機構認為，近期監管密集發聲主要意在維穩，當前融資端口的破封仍是經營狀況良好、資產優質企業的機會，房企仍應積極推動自身降負債，並加大現金回款保證企業資金鏈安全，購房者及投資信心重塑仍需持續建設。

此外，光大證券研究報告指出，在融資環境有所鬆綁後，還應更加謹慎對待中資美元地產債市場風險，進一步順暢還款資金匯劃通路，鼓勵企業債務回購，在符合境外政策條件下，支持有條件的企業債務重組展期。

據中指研究院統計，2022年是房企海外債到期的主要年份，年度到期債務規模3560.2億元。尤其是明年上半年是海外債到期高峰，房企將麵臨更大考驗。按季度來看，第一、二季度合計到期分別為983.3億元和983.9億元。

“為應對償債高峰，房企需開源節流。一方麵，加大營銷回款力度，必要時也要有壯士斷腕的決心，通過出售項目或尋求股權合作等方式來穩定資金鏈、盤活自身現金流。另一方麵，在投資上，房企要量入為出、審慎拿地。在管理上，向製造業學習，精細化管理，精細化運營。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示。

進入下半年，錢緊的房企拿出更多資產擺上貨架。同時，恒大、佳兆業等企業的風險暴露後，更加刺激了房企對“手裏有錢”的渴望，但這也改變了資產買家們的心態。

如果目前的地產大宗交易有鄙視鏈，大概會是這樣的——寫字樓>商場>酒店。買家的意願，完全對應著未來的收益能力和再次出手的流動性。

“未來兩三年，疫情的影響還不會消失。”陸易判斷，對酒店市場不看好，一方麵因為疫情，另一方麵，中國酒店的回報，以一線城市為例，建安加土地總成本以3-4萬元/平方米計算，經營現金流的回報可能隻有約1%，“太低了，沒有增長空間，沒有退出路徑，沒有接盤方，就沒有流動性”。

商場也受疫情的影響，同時運營難度比寫字樓更高，因此，市場需求更旺盛的寫字樓，是投資者眼中更優質的標的。不過寫字樓也要看城市看區域，陸易說，市場偏好的，還是一二線城市的核心區域物業。

目前，多位從業者均表示，大部分房企出售的資產還非核心區域。因為核心區域項目貢獻的經營回報可觀，還沒到拿出壓箱底項目的時候。“已經爆雷的除外。”一位大宗交易中介機構負責人表示，出現明顯風險的房企“什麽項目都可以談。”

考慮出售資產的企業名單越來越長。除了恒大、佳兆業外，奧園、陽光城、新城、首開都有項目出售。前述中介機構負責人告訴經濟觀察報，踩中兩條紅線的房企都在賣項目，“區別隻不過是賣的規模大和小”。

一位私募基金的收購負責人在去年已經接觸過恒大資產包，他表示，那時的要價太高，而且不少項目多次抵押，收購存在風險，目前，這位負責人還了解過融創的文旅資產。

房企擺上貨架的資產，多為打包出售，意圖在於快速回籠資金，減少交易複雜度。不過在當前的買方市場，很難實現。“上半年，很多房企搭著賣，用優質項目帶三四線項目”，陸易說，“不太可能成交，很少有機構的資金能整體買得下來，而且大家都隻想要最優質的項目”。

至於買家，首先是外資。黑石、GIC、普洛斯都是被重複提及的外資機構。除了直接交易項目，外資的投資方式還包括債券。

高盛投資組合管理團隊近期公開表示，正在買入中國房企債券，通過這些美元高收益債券來增加“適度風險”投資資產。高盛團隊成員稱，個別房企風險事件引發的傳染風險被高估，市場正在消化這一風險。

第二類買家是國內的投資機構。這類機構的錢，來源很複雜，陸易表示，背後的LP可能是各種類型的錢。其中值得注意的，專門收購不良資產的機構，其中較知名的包括瀚德集團和文盛資產。

第三類是自用型買家，但預期並不樂觀。自用基本集中在寫字樓市場，陸易分析，此前的買家基本是快速擴張的高科技互聯網企業。現階段，互聯網企業都在收縮財務，而且不少有辦公需求的企業已經自己買地了。他指的是字節跳動、B站和美團在北京、杭州、上海等地的土地交易。

此外，高淨值的個人投資者也是買家之一，陸易說：“這是市場上最靈活的錢”。他舉例，一兩個億的項目，幾個人各湊幾千萬，“主要他們可以用杠杆，決策很快”。

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