當一線城市市中心供應枯竭，樓市該咋辦？

11月5日，住建部發布《關於開展第一批城市更新試點工作的通知》，決定在21個城市（區）開展第一批城市更新試點工作，自2021年11月開始，為期2年。

首批次城市更新試點列表如下：首批城市更新試點城市列表

北京市、河北省唐山市、內蒙古自治區呼和浩特市、遼寧省沈陽市、江蘇省南京市、江蘇省蘇州市、浙江省寧波市、安徽省滁州市、安徽省銅陵市、福建省廈門市、江西省南昌市、江西省景德鎮市、山東省煙台市、山東省濰坊市、湖北省黃石市、湖南省長沙市、重慶市渝中區、重慶市九龍坡區、四川省成都市、陝西省西安市、寧夏回族自治區銀川市。

其實這個表格很有意思。一二三線城市，華北、華南、華中、華東均有涉及，精準到區縣，基本是有較大改造需求和渴望改造的區域。

一種是城市老區有相當多的地方太破太爛的，比如北京、沈陽、重慶部分區域、南昌、長沙等。

另一種是拆遷成本較高的，比如北京、寧波、成都等。

還有像成都，蘇州，曆史建築比較多，需要保護的。

成都公布有曆史建築361處“八街九坊十景”、街巷遊線體係、一環路市井生活圈等。蘇州姑蘇區是“傳統民居”和曆史無證老建築的活化利用等。

為什麽要城市更新？

除了老城改造外，其實有一個更宏觀的原因，就是城市化的增速未來將大大放緩，增量已經即將麵臨天花板。

中國城市化率，七普數據時已經到了63.89%左右。

加上中國有嚴格的戶籍管理製度、農村老齡化嚴重，幾乎等同於歐洲75%左右的城市化率。劉易斯拐點提出：城市化率的天花板75—80%，今後中國農村的大規模進城已接近尾聲。

今後15年，中國GDP增長靠城市化拉動、靠房地產拉動、靠城市基礎設施拉動的動力，會從50%降到10%左右。（摘自2021年9月25日黃奇帆在第六屆複旦大學首席經濟學家論壇上的發言）

拿上海來說，2035規劃人口是2500萬人，而七普數據則是2485萬人，基本上逼近了臨界點！

深圳還好些，2035年規劃人口1900萬人，七普數據1756萬；

北京市規劃常住人口規模到2020年控製在2300萬人以內，2020年以後長期穩定在這一水平，經過一輪輪大勸退，七普穩定在2189萬人。

當一個城市人口增量有限的時候，加之限購政策，新出讓土地蓋的新樓房，僅靠消耗存量非本地人口，終究是有上限，難以為繼的。

少有增量的前提下，“多快”理應成為過去式，而“好省”自然要提上案頭！

 2021年8月31日，國新辦召開“努力實現全體人民住有所居”發布會，住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示：2019年，城鎮居民人均住房建築麵積達到39.8平方米，農村居民人均住房建築麵積達到48.9平方米。

“有的住”任務已經基本完成，“住得好”必然日益成為重心，自然需要城市更新。

城市更新，不就是拆遷麽？

當然不是。

拆遷已經拆不動了，畢竟動輒大幾百萬的補償費用，真是讓人肉疼。而賣地收入上，上海已經比去年要少得多了。

而其他二三線城市狀況則更為困窘：新區開發土地財政路徑依賴債台高築，老城區即將淪為“遺老遺少聚居區”，優質教育資源“老城吃不完、新城吃不了、外圍吃不著”的窘境。

住建部官網11月11日刊登了《防止大拆大建　廣州城市更新有序推進》的文章。

而在《廣州市關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》中提出，不沿用過度房地產化的開發建設方式，不片麵追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益，城中村等城市連片舊區不短時間、大規模進行拆遷...

住建部在8月30日發布的《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》中，明確提出了大拆大建的幾個關鍵指標：

①原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建築麵積不應大於現狀總建築麵積的20%

②原則上城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大於2

翻譯一下，就是以後拆遷比例不高於兩成了，哪怕再破舊的地方，能不拆盡量不拆了。

而另一個特點就是，追求美觀和雅致。

在保護和延續城市文脈的基礎上實施城市更新，讓城市留下記憶、讓人們感受文明，才能讓美和活力在城市裏充分湧流。

如今，越來越多的地方正在通過城市更新，形成並彰顯審美主張。廣州通過微改造，活化多年破敗的永慶坊，使之成為葆有西關風情的曆史街區；成都在大學路保留建築的民國風和當地特色元素，並運用科技手段，打造可瀏覽、可互動的展覽漫步道，讓參觀者欣賞美麗街道的同時了解華西壩曆史……

而本次城市更新試點目的，按照官方的說法就是：

①探索城市更新統籌謀劃機製；

②探索城市更新可持續模式（“留改拆”並舉，多元化資金保障機製）；

③探索建立城市更新配套製度政策。

其中很重要的一層意思是：大家一起幹，有經驗相互照抄下。

而城市更新並非毫無經驗，比如443號文提及的“城市更新單元”，最早由深圳提及，目前是深圳城市更新基本製度；留改拆，全周期管理，公眾參與，由上海、廣州提出。

但總得來說，城市更新還處於初級階段，相信未來，也會有更多的經驗和探索。

上海城市更新早已進行多時

具體到上海，城市更新也並不陌生。

蟠龍天地、珠江·安康苑、瑞虹新城都是城市更新項目，寶山的大華錦繡四季和大華公園薈也都是城市更新項目。

試問？如果不更新，哪來的優質地塊和優質項目？

TOP10房企已全部在珠三角區域布局城市更新業務，其中近50%的房企涉獵長三角城市更新領域，30%進駐京津冀、中原等城市群。

五月，綠城與上海黃浦區政府簽訂戰略合作協議，雙方將深化全方位合作，進一步加強在投資促進、城市發展、舊區改造等領域的協同發展。

六月，葛洲壩另辟蹊徑，攜手上海金山區在片區開發、城市更新、綜合交通、文旅康養等領域密切合作，攜手實現更高質量發展。

八月，萬科與上海簽署框架合作協議，涉及城市更新等多方麵內容。

2019-2021年上半年，在城中村改造項目上落子的主要有大華、上實城開、陸家嘴、中環、萬科、中海、俊發、瑞安、佳兆業等房企，房企城市更新項目聚集在同個行政區中。

在2021年上海第一次集中供地上，共出讓6宗城中村改造用地，其中4宗涉宅地，均底價成交。

其中，寶山大場鎮聯東村兩宗地被大華以14.66億元摘得，青浦區徐涇鎮老集鎮地塊被俊發聯合體以15.4億元拿下，奉賢新城肖塘地塊則被奉賢國資委以13.64億元拿下。

二批次供地中，寶山區顧村鎮BSP0-1501單元15B-02地塊（“城中村”改造項目―顧村老集鎮）以121656萬元成交，寶山區顧村鎮BSP0-1501單元15A-02地塊（“城中村”改造項目―顧村老集鎮）以9056萬元成交！

兩宗地塊的競得人均為大華（集團）有限公司旗下上海顧華房地產開發有限公司。

上海城市更新進程加速，近兩年將完成成片二級舊裏以下房屋改造任務，同時轉向攻堅零星二級舊裏以下房屋改造。

並且對曆年來中心城區剩餘的30塊“毛地”（涉及二級舊裏以下房屋約52.8萬平方米，居民約3.6萬餘戶），加大處置力度

而三批次供地中的浦東橫沔地塊則達到了6.6萬元的房地聯動價，也真是令人咋舌！

東外灘板塊

這裏原本是工業區，雲集著很多的廠房和棚戶建築，在大多數人看來都不是一個適宜居住的好地方，很長時間內被人們所忽略。

但是隨著上海金融中心、航運中心建設，東外灘迅速以“外灘第一站”成為申城的一大熱點，也順理成章地成為了楊浦區最具地理價值以及香蕉爱视频城區最具升值潛力的地段之一。

北外灘板塊

過去舊居密集，人口密度大，而且小商鋪眾多，且地形不規則、阡陌交錯，交通是區域規劃發展的瓶頸所在。

根據規劃，虹口區注冊地址北外灘將按照世界最高標準、最好水平，打造成與外灘、陸家嘴錯位聯動、居職相融、孵化創新思維的新時代頂級中央活動區；匯聚現代化國際大都市核心發展要素的世界級會客廳。

了解靜安區注冊地址關注本站