當代家長對於教育到底有多焦慮？

最懂“中國企業家”的外國人，胡潤，最近在一檔節目裏，提到了一個過去三十年，教育行業首富變化的大趨勢：

十幾年前，大教育行業首富是新東方的俞敏洪。當時懂英語被認為是全球化時代，人才的核心競爭力。

五年前，教育首富變成了學而思的張邦鑫，因為學而思可以幫孩子考進好學校。

大概兩年前，他們也被超越了，教育首富變成了中公教育的李永新，隨著內外經濟環境的變化，公務員培訓變得炙手可熱。

目前，這三位企業家在《2020胡潤百學·全球教育企業家榜》上的排名分別是：

俞敏洪200億，排在第6位。

張邦鑫620億，排在第2位。

李永新910億，排在第1位。

然而，被視為中產階級打破學校、階級固化的最大利器學區房，卻在近期被高層首次點名。

4月30日的會議上極為罕見地提到：

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。

安全感和確定性，是新中產家庭購買學區房的最大痛點，然而曾經無堅不摧的學區房，已經有了一絲鬆動。

五百萬一張學票 買一個好未來

一線城市學區房長期以來被視為最保值資產。

最典型的是上海浦東新區的公辦對口學區房，一度是家長們的心頭好，趕著末班車帶著自家孩子買房入學，成了不可多得的避風港。

2020年，最熱門的梅園小區學區房價格一路上行，直到2021年1月達到階段性高點，隨後開啟回調模式。從我愛我家的同小區成交數據來看，自2020年9月底到2021年1月，其成交均價從10.38萬/平米，逐步提高到14.37萬一平米。

這些優質學區房所在的浦東新區入學政策突然收緊，直接原因就是過去一年，各大公辦學校入學的學生太多了。

在2021年前浦東和閔行區，基本買了房就能入學，讓很多孩子接近入學年齡的家長，踏上了末班車。

到了當下這個時間節點，浦東學區房內部也開始分化，價格虛高的回落，其餘的平穩，並沒有受到政策的太多影響，對口明珠A、B小學的開發浦東小區、濰坊新區價格平穩。

政策帶來的漲幅很大，下跌回調也很快。2021年3月，就有梅園片區的經紀人表示，一位業主因為上海中招政策，迅速將掛牌價從910萬下調到808萬，一個月降價100萬元。

上海學區房市場短短兩年發生巨大變化，根源還是在於民辦搖號政策出台後，大量家長希望帶著孩子逃離菜小，浦西小升初基本都要求學籍對口、人戶一致，無法通過買房迅速更換初中。

因此浦東新區的優秀公立學校成了香餑餑，以至於目前幾乎所有熱門公立小學和部分熱門初中都宣布從2022年開始，將要求落戶滿一年。

同時學校們聯合表態，不排除逐年延長入學時限要求。

北京學區房最近三年和上海類似，學位極其緊張，導致學區房迎來上漲。

2018年北京新入學學生迎來高峰期，幼兒園、小學、中學的學位壓力一層層向上傳遞。同一年北京開啟小學、幼兒園擴容，學校通過增加班機和校區的方式，緩解了部分學位緊張。

這兩座城市未來都將麵臨出生人口下降的窘境。

統計公報和教育部門數據顯示，北京小學新生入學將會在2023年再次衝高，然後掉頭往下。

以北京2020年新生戶籍人口10萬人為例，絕對數值很大，假設新生人口都在北京接受教育，相比2017年的高峰值17萬，也猛降了40%。

這隻是一個開始，人口出生率下滑仍將繼續。

少子化和老齡化是現代國家的必然產物，隻是在中國學區房不僅承擔了教育資源重新劃分這個重任，還是貨幣重要蓄水池之一，獲得巨大漲幅，即使這兩年政策很努力地去鼓勵生育，麵對房價壓力、生活成本，原意生孩子的人越來越少。

與之相對的是，年青一代的孤獨感，催生了一批又一批新興產業，包括二次元、醫美、健身、直播、寵物經濟等等。

雞娃家長 困在學區房裏

高層對於學區房炒作的首次點名，強行讓一線城市的第一梯隊學區房，進入了橫盤期。

另外，香蕉三级片簡單地算一筆賬，就會發現這兩年學區房的持有成本實在太高了：假設一套學區房500萬元，按照最保守的一年3-5%持有機會成本計算，一年大約少賺15到25萬，根據六年一學位的原則，假設持有期間房價不漲，那麽六年間累計的機會成本最高可達150萬。

學區房在過去借著樓市順周期東風普漲，如今高位橫盤，再遇到一個政策打擊，很容易大幅回調。

即使如此，大量新中產家庭，依舊被困其中。

之前北京最有名的中關村一小，對應的學區房科育小區，經曆了一輪政策導致的過山車式上漲下跌。

這個小區2017年成交價格達到14.7萬一平米的頂峰，隨後2018年因為北京入學政策持續下跌，最低跌倒12萬一平米，後來在2020年經曆疫情後又回到了接近15萬一平米的高點。

拉長時間軸來看，2013年12月中國實施單獨二孩政策，一年後北京新生兒數量就達到了近年來最高峰，2014年9月到2015年8月31日出生的兒童，也恰好在2021年達到入學年齡，加劇了北京學區房市場的分化。

變化的入學政策，三個月一變的學區房房價，牽動著家長們脆弱的神經。當有人刻意參與到這種炒作裏去，真正想買房上學的家長，找到心儀房子的概率就更低了。

貝殼研究院數據顯示，2020年北京全年在鏈家上成交的二手房均價6萬元/平米。宏廟小學對口的豐匯園、中關村三小對口的萬柳書院掛牌價在17到22萬元一平米不等。

不隻是一線城市，重點二線和省會的學區房同樣堅挺，不斷創下新紀錄。

均價1.6萬元/平米的西安，2020年也成交了帶有高新區學校入學指標的中大國際九號和天地源丹軒梓園，成交均價分別為7.95萬元/平米和7.69萬元/平米。

得不到的總是在騷動，被偏愛的都有恃無恐，學區房是一個圍城，在過去也一度成為上漲、保值增值的代名詞。

監管層的每一次出手，隻要不能精確壓製學區房漲價，就會被中介拿去當做銷售話術，催生出新的需求。

上海2020年3月發布新規，要求義務教育招生入學全麵實施公民同招，之後優質小學對口學區房飆漲，內在邏輯和浦東學區房上漲是一樣的。

學區房，買還是不買，這是一個問題。

從進軍學區房 到壟斷親家

2018年有一篇全網刷爆的文章叫做《瘋狂的海澱黃莊》，說的是北京海澱黃莊方圓幾公裏內，匯集了人大附中、清華附中、中關村一二三小等各路名校，而家長們為了將孩子送進這些學校，用盡各種辦法。

香蕉三级片一直強調學區房隻是一個托底，不是一個保證，隻是從數據上來看，進了北京這些學校的學生們，考進清華北大的概率的確要高很多。

到了2021年，教育內卷進入新時代，部分中產階級家庭有了新玩法：先壟斷親家，開始科學早戀。

一位大V透露，海澱某著名中學，老師吐槽現在早戀的兩個孩子，家長互相看得順眼，幹脆讓孩子直接開始交往了，還和老師挑明了說不要幹預。

海澱走在了全國教育內卷的前列，牛娃之間門當戶對，還能風險對衝，從理念上就已經超越了全國其他城市。

如今的學區房爭奪，已經從簡單的教育資源搶占，上升到了一個城市的人口流向大趨勢。

比如上海學區房的分界點，是2019年。

在2019年前學區房目標是把孩子送到好的學校裏去，它是一種托底機製和退路，比如學生考不到好的初中，進不了“八大金剛”，還可以去普通初中高中。

2019年後政策變更，家長更傾向於挑一個好小區，社區綜合實力比房子本身更重要。可以這麽說，2019年後，以上海為代表的優質學區房板塊，基本都要有以下三大特征：

一、人口淨流入、區內有支柱產業

二、回遷居民不多、未來發展規劃明晰

三、一到兩所一梯隊牛校，聚攏優質生源

2019年後，在上海想要用好的價格買到好的學區房難度越來越大，門檻不斷提高。

學區房的誕生和興起，追根溯源是中國特定時代和教育政策傾斜下的產物，名校教育集團大行其道直接剝削了普通學校的生源和資源。

教育部數據顯示，2009年北京人大附小、中關村一小等10所重點小學的中級以上教師數量，就是普通小學均值的4.2倍；教育事業費支出是普通學校的3倍；教學儀器設備值也達到普通學校的3倍。

新一代80、90後家長在大舉投資學區房之前，也應該先問自己三個問題：

一、學區房天天打補丁，你買得到理想的房子麽？

二、即使能買到，貸款申請、資金占用、未來漲幅，這其中的每一步都能符合預期麽？

三、目前來看學區房回調築底，過了這一批買家的限售期後，二手房價格指導逐漸鋪開，失去了定價權的學區房，會不會原形畢露？

學區房承載著太多個家庭的希望了，代價是將一代又一代人卷入其中，終其一生還房貸，教育平權改革是一條漫長的道路，其中總有受益者和犧牲者，香蕉三级片終將一步步接近平等、公正的教育格局，隻是過程中的陣痛不可避免。

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