互聯網企業的擴張需求至少占據了北京辦公市場新增需求的半壁江山，這個行業發展將在一定程度上影響著北京辦公市場去化速度和租金觸底企穩回升所需的時間。

今年一季度,北京辦公市場延續了2020年的需求複蘇態勢。甲級寫字樓市場單季度淨吸納量超過23萬平方米，刷新了近十年以來的單季度新高，也創下了近十年需求最強勁的季度開局。乙級樓宇和產業園區也同樣出現大量的新增需求，全部辦公租賃市場都在一季度出現大幅去化，空置率均出現不同程度的下降。在一係列靚眼的複蘇數據背後，所有的原因都指向了一個行業，即互聯網科技。

經過近20年的發展，北京目前已經形成兩大互聯網產業聚集地，並形成了兩個主要的市場組團，分別為位於西北方向的中關村-上地-北清路組團和位於東北方向的望京酒仙橋組團。

據統計，當前北京約150家頭部互聯網公司辦公麵積（包含自用和租賃麵積）共約525萬平方米，其中前20的公司辦公麵積約422萬平方米，占總互聯網公司辦公麵積的80%。有42%的互聯網公司位於上地，位於東西兩大組團內的互聯網企業占比高達72%。同時，互聯網公司更加集中於產業園市場，有67%的互聯網公司位於產業園內，位於甲級寫字樓的比例僅8%。在租金方麵，互聯網科技公司目前平均租金水平相對較低，平均租金約190元每月每平方米，低於整體辦公市場223元每月每平方米的水平。

當前，互聯網公司依舊維持了迅猛的擴張速度。在2020年全年5000平方米以上的大宗租賃成交中，互聯網科技公司的成交麵積占比達到42%，遠高於第二名金融行業的18.8%，在今年一季度這個比例更是上升到64%。如果把在線教育新租麵積也計入的話，2020年的互聯網科技行業占比超過50%，今年一季度的占比更是接近70%。

高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，互聯網科技公司的快速發展，也帶動了東西部組團中上地和望京-酒仙橋區域的快速去化。在疫情肆虐的2020年，上地是唯一連續三個季度出現快速去化且租金逆勢上揚的產業園子市場，且這樣的趨勢在今年一季度依然持續，目前市場空置率僅有7%左右。區域內一些待入市的新項目還在預租階段，就已經實現了大幅去化。得益於區域內強勁的互聯網科技企業的擴張需求，望京酒仙橋也在2020年出現了加速去化的情況。

嚴區海表示，在對互聯網公司的選址需求進行梳理後，香蕉三级片發現互聯網科技行業除了具有產業聚集效應強和擴張速度快的特征外，對於人才的需求量也非常大，因此潛在的人才留存和獲取成本已經成為企業選址最重要的因素。此外，交通便利性，樓宇用電量，餐飲配套在互聯網企業選址中也扮演了重要角色。

從目前的市場格局來看，除了航母級的互聯網頭部企業有能力敢於跳出產業聚集區域進行多總部選址，其他大部分的互聯網企業選址需求依然還會集中在東西兩大市場組團內。高力國際的數據顯示，在兩大組團內，某些子市場目前已經出現了“一房難求”的局麵，未來3年超過130萬平方米的新增辦公項目，將會很大程度上緩解目前該區域供不應求的局麵。

“十三五”期間，北京的辦公市場已經形成了以內資為主，外資為輔的發展格局。展望“十四五”，北京市政府提出了2025年“國際科技創新中心基本形成”，2035年“國際科技創新中心創新力、競爭力、輻射力全球領先”的奮鬥目標。在十四五期間，北京將建設國際科技創新中心、形成國際人才高地，在科技強國建設中發揮高端引領、關鍵支撐、示範帶動的重要作用。在這樣的大方針指引下，以互聯網科技為首的高新技術企業將會在北京辦公市場的供需兩端都扮演更重要的角色。（溫紅妹）

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