租金下跌，多地空置率創近10年新高……2020年經曆疫情的考驗，辦公樓市場可以說承壓頗重。

這使得一些優質資產進入市場，成為內外資買家、特別是一些機構投資者關注的焦點，主要大宗交易市場的整體活躍度不減。

戴德梁行數據顯示，2020年內地大宗交易市場錄得2047億元成交，雖比2019年下降29%，但宗數方麵與往年持平。

特別是今年伊始，市場活躍度持續升溫。

年初，平安信托40億收購上海歌斐中心之後，黑石集團以40.62億收購廣州國際機場富力綜合物流園70%股權，瑞安、高富諾聯手收購南京國際金融中心。近日，中泰證券也以27億入手綠地上海外灘中心寫字樓。

不難發現，這些資產均在一線、準一線城市的核心位置，保險、金融機構也頻頻入手寫字樓資產自用，而隨著公募REITs的推進，符合底層資產要求的產業地產也受到了更多關注。

這些趨勢實際上從2020年就已初現苗頭，這從今天REITOWIN團隊盤點的去年以來較具代表性的幾筆交易中便可以見得。

而不同的買方類型也呈現出不同的城市偏好，香蕉三级片不妨來看看。

投資機構更愛北京

近兩年來，北京的大宗交易熱度直線上升，雖然總量不及上海，但2020年北京以30%占比首次超越上海，成為外資買家占比和絕對投資額最高的城市。

但受疫情因素的影響，辦公模式逐漸轉變，加上來自存量市場的壓力，寫字樓投資風險加大。因此，機構投資者更加關注市場租金、空置率等關鍵運營指標數據，抗風險能力強的資產更受關注。

按照政策規劃，北京將集中聚焦發展四個城市功能——政治、文化、國際交往和科技創新中心。這也就意味著，北京將形成以政治中心為核心，強化第三產業發展的模式。

這將保障北京寫字樓市場需求的增長，刺激市場活躍度，對於機構投資者來說，無疑是一項重要的考量標準。

GIC收購長安街LG雙子座大廈

2020年2月，新加坡政府投資公司（GIC）全資擁有的子公司RECO Changan Private Ltd，作價1.37萬億韓元（約合人民幣80.46億元）收購LG雙子座大廈，創下2020年單筆交易額最大單。

公開資料顯示，LG雙子座大廈於2002年動工，2005年建成，是韓國LG集團的中國總部。其外形與首爾汝矣島的LG總部雙子座大廈相似，由兩棟建築組成，大廈高140米，占地麵積7052.40平方米，建築麵積約15萬平方米，包含寫字樓和商鋪兩種業態，從6層到30層為商務寫字樓，從2層到5層為購物廣場。在國內被稱為“口紅樓”，總投資4億美元。以當時的匯率計算，大廈造價約32.8億人民幣。而以目前的出售價計算，增值近50億元。

GIC作為世界上最大的投資管理機構之一，其投資超過了1000億美元。由於是新加坡政府全資擁有的私人公司，其職責是在長期內有較好的收益來保證新加坡國家儲備的購買能力，因此就決定了GIC的投資方向偏向保守，並強調長遠投資，倡導多元化的投資組合來分散風險。

在疫情初期，投資環境不確定的情況下，GIC依然能斥巨資收購LG雙子大廈，也是看好了中國寫字樓市場未來持續增長的發展前景。

GIC也曾直接表示，中國仍然是其關注的重點，預計收購LG雙子大廈這一具有裏程碑意義的舉措，將受益於北京市中心對寫字樓的強勁需求，在長期內產生可觀的回報。

普洛斯收購中關村核心物業盈都大廈D座

2020年底，普洛斯成功完成收購北京中關村盈都大廈D座，完成了北京市場上首單類REITs市場化退出。

盈都大廈D座坐落於北京海澱區知春路，大廈麵積逾3萬平方米，配有產權車位。該項目地處中關村腹地，緊鄰地鐵13號線與10號線換乘站知春路站，是集寫字樓、商務公寓、商場及相關配套於一體的大型綜合性項目。

普洛斯在中國的發展，可以追溯到2003年。之後的本土化發展，與多數外資企業一樣，多為通過並購與合資等方式與本土企業合縱連橫，達成戰略同盟。

而如今的普洛斯，卻可以說是實實在在的中資控股企業了。2018年，普洛斯從新交所退市，由萬科、厚樸投資、高瓴資本、中銀投資、SMG等組成的中國財團對其進行收購，交易規模達120億美元，是當時亞洲最大的上市公司私有化交易。

值得注意的是，普洛斯的單一最大持有者萬科，在2020年6月，推出“牛小時OFFICE” 服務式辦公空間，布局共享辦公領域。普洛斯也緊跟萬科的腳步，在上海普洛斯大廈試水首個智能、服務辦公空間的旗艦項目——GWS普隆空間。

本次收購標的盈都大廈，周邊聚集如字節跳動、京東、騰訊等多個互聯網大廠，毗鄰多所國內頂級高校及科研機構，科技辦公以及創新創業辦公空間需求旺盛。

普洛斯收購後，將會對其更新改造，打造為融合辦公、生活以及商業配套服務的創新綜合體，服務於科技辦公企業。將盈都大廈改造成為北京的第一個GWS普隆空間，或許也不無可能。

顥騰投資聯合體收購國美悅秀城

顥騰投資（SDP Investment）聯合國際財團收購了北京悅秀城項目，項目總投約人民幣40億元。

悅秀城坐落於北京市南二環，緊鄰北京南站和地鐵4號線/14號線。本次收購標的為一棟高12層的商辦綜合體，總建築麵積達132,000平方米。悅秀城由鵬潤集團旗下鵬潤地產負責開發並經營，而鵬潤集團正是國美係地產板塊。項目出租率一直都處於近半空置的狀態，由於長期虧損，已於2019年閉店。

顥騰投資一直專注於一線城市、地理位置優越的資產。2019年4月，顥騰投資就曾聯合境外機構投資者收購北京市中關村鼎好大廈項目。悅秀城在城南區域地理位置相對優越，公共交通係統也相對便捷，符合顥騰的投資偏好。

而顥騰投資也表示將對悅秀城項目改造成以寫字樓為主的交通樞紐南站區域新地標，涵蓋展示、交流、商業服務等功能。

改成商務功能的定位，雖然收益可能會低於商場業態，但對運營團隊來說，也能將降低難度，減少運營期將麵臨的困難。

弘毅投資聯合體收購北京合生國際大廈北樓

弘毅投資聯合海外地產基金共同收購北京合生國際大廈北樓項目，交易作價19.5億。

北京合生國際大廈位於北京市東二環朝陽門北大街，分為北樓、南樓和音樂廳。本次收購標的為合生國際大廈北樓，總建麵75930平米，其中地上56160平米，地下19770平米，包括268個地下停車位、30個地上停車位。

合生國際大廈北樓項目地理位置核心、交易時由中信銀行總行整棟承租，租金收益率高於市場平均水平，這兩點非常符合外資機構投資標準。

但項目同時麵臨著股東背景迥異、單一租戶、資產剝離、清理關聯公司往來款等問題。交易曆時23個月，中間經曆談判暫停、主要人員變動、兩次境內股份掛牌、資產剝離，清理曆史遺留問題等變化，最終於2020年一季度完成交割。

這或許正是外資選擇與國內投資機構聯手的重要原因。

買方聯合體中的神秘外資機構並未透露，但據傳為海外地產基金，全球資產管理規模760億美元，也是最早一批進入中國的房地產基金，在中國已累計投資近百億人民幣。

弘毅投資在商用物業投資領域秉承“價值增值型”投資策略，專注於三大投資方向：

老資產催生的“老舊資產升級改造”

新經濟驅動的“潛力資產運營提升”

去杠杆帶來的“壓力資產折價收購”

北京合生國際大廈就屬於“老舊資產升級改造”這一方向，弘毅投資也曾表示，擬將項目公司改造為外商獨資企業，並計劃對項目進行改造升級，打造二環內稀缺的低奢精致辦公產品。

無論是外資投資機構還是中外聯合體，可以確定的是，巨頭入場必將進一步優化北京商辦樓宇的商業價值，服務水平也會較此前有所提升，助力北京第三產業的發展。

偏愛上海的自用型買家

商辦市場不僅受到投資機構的青睞，更不乏金融、保險類公司的加入，這些企業以自用辦公為主，在2020年的大宗交易市場也形成了不小的規模占比，而這些自用型買家似乎更偏愛上海。

與專業的投資機構不同，自用型買家並不著眼於長期全麵的資產運營，而是基於公司戰略發展需要，提高辦公效率、優化資源配置，促進公司長期持續穩定發展。

同時鑒於疫情影響的不確定性，以及即將到來的供應高峰，租金將在短期內承壓，投資回報率處於相對低位。自用，無疑是最“省錢省力”的方式。

這些企業之所以大多選擇上海，一方麵，由於上海國際金融中心建設和“長三角一體化”兩大國家戰略的推進，上海金融核心區寫字樓物業吸附巨大人流、物流、資金流、信息流，為開展金融業務以及資產保值增值提供有利保障；另一方麵，企業也能通過所收購項目進一步提升自身的品牌形象。

多家企業入駐上海綠地外灘中心

上海綠地外灘中心去年共錄得3筆大宗交易，均為保險、金融機構。三筆交易共計117.84億元，成交總麵積12.69萬平方米。

綠地外灘中心項目總建築麵積120萬平方米，共規劃七座總部辦公樓及四座超高層甲級寫字樓，包括約46萬平方米超高層地標及高端企業總部辦公樓，約17萬平米大型商業中心，約4.2萬平米超五星級酒店，約12萬平方米高端住宅，約5萬平方米的公共綠化及曆史保護建築商船會館等文化功能配套。

2020年12月30日，中國建設銀行旗下建信人壽以55.5億元簽約購入綠地外灘中心T4辦公樓，總計容麵積約5.88萬平米。建信人壽及建行相關業務機構將入駐綠地外灘中心。

2020年8月7日，國海證券以13.8億元購買上海綠地外灘中心C1棟寫字樓，預售許可證記載的建築麵積約1.52萬平方米，將作為辦公用途。

2020年5月29日，上海銀行公告稱以48.54億元收購綠地外灘中心T2幢辦公樓項目，辦公物業建築麵積約為5.29萬平方米。該房產將用於公司辦公用途。

除上述三宗交易外，中國人保、海通證券等重量級金融企業也已相繼入駐綠地外灘中心。

大地保險收購中企濱江金融中心1號樓

4月3日消息，內資保險機構中國大地財產保險股份有限公司從中華企業相關項目公司中收購浦東北濱江標杆定製商辦項目，總交易金額30.85億元。

中企濱江金融中心位於浦東濱江大道和源深北路交界，直線距離陸家嘴約兩千米。項目總共為四棟辦公樓，其中1號樓正是出售給大地保險的項目，位於上海市浦東新區源深路38弄6號，類型為商業，共計99套地上物業，建築麵積35960平方米。

大地財險此次收購代價由中國大地保險內部現金資源提供，公司表示，相信此次收購能夠為集團提供投資機會以獲取穩健的租金收益與捕捉物業資本價值的潛在增長能力。

金融企業的大量聚集，勢必會推動上海國際經濟、金融功能的全麵升級，助力實現第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標。

需求旺盛、政策利好的產業地產

在新基建與公募REITs開閘的雙重推動下，產業地產也成為大宗交易新寵，吸引了越來越多的投資方將目光瞄準這一市場。

中指數據顯示，2020年，從成交宗數上看，產業物業超過商業和綜合體，與寫字樓平分秋色，占比超30%；而產業物業成交麵積占比最高，超40%。

萬國數據的北京數據中心集群

新冠疫情對中國互聯網活動率的影響，加速了信息處理機架需求的擴大，更掀起數據中心的建設熱潮。

第一太平戴維斯數據顯示，2020年北京投資市場中有兩宗數據中心整售交易，累計交易額約為64億。

去年三季度，第三方IDC服務商萬國數據先以26億元買下通州一個數據中心，命名為萬國數據北京十三號數據中心，後又以38億元收購位於北京順義區一個數據中心，命名萬國數據北京十四號數據中心。兩筆交易都是萬國數據與中信產業基金(CPE)合作完成的。

根據初步設計，北京十三號數據中心項目總機房麵積約21000平方米，功率密度異常高，每平方米超過3千瓦。項目將分兩期開發，預計約10500平方米將於2022年初投入使用，其餘10500平方米將於2023年中期投入使用。

北京十四號數據中心淨機房麵積超19,000平方米，是北京市場上規模最大、質量最高的數據中心資產之一，目前已被五個超大規模客戶全部簽約。

收購一線城市數據中心，對萬國數據來說，是一個攻占一線城市數據中心市場的好機會。北京十四號數據中心緊鄰萬國數據北京五號數據中心，距北京十號、十一號和十二號數據中心園區僅8公裏，三者共同在順義區構成一個數據中心集群。

結合北京十三號數據中心和河北廊坊的大型定製數據中心基地，萬國數據在資源稀缺且需求旺盛的京津冀地區形成了強大的協同運營效應。

不同於寫字樓、購物中心這些傳統資產，投資數據中心對技術性要求較高。購買此類資產，不僅僅是廠房，還包括土地、地上建築等硬件設施，甚至是上下遊客戶與工作人員的工作合同，乃至維護、保養、運營成本，均涵蓋在收購的成本當中，這是囊括了一整套係統和運營管理的投資行為，因此對於投資方的運營管理要求也更高。

黑石收購廣州國際機場富力綜合物流園

2020年底，黑石集團以總代價44.1億元收購富力地產的全資附屬公司持有的廣州市國際機場富力綜合物流園70%股權。

該物業總價值63億元人民幣，賣方富力地產的全資附屬公司將繼續持有剩餘的30%股權。

廣州國際機場富力綜合物流園占地1,470畝，計劃總建築麵積為超過120萬平方米。目前落成的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租麵積約88.98萬平方米，並已全部建成配套設施。未開發的倉庫淨用地麵積約210畝。

黑石集團BlackStone無疑是全球最知名的另類投資管理公司之一，是較早設立房地產板塊，投入大量精力進行房地產投資的另類投資機構。

黑石專注於以低於重置成本的價格收購優質資產，通過加強管理和投入資金，解決資本結構、運營等問題，改善資產質量之後利用市場上升周期擇機出售。

廣州國際機場富力綜合物流園位於粵港澳大灣區的廣州空港經濟商圈核心，擁有強大的立體交通網絡，並有京東商城轉運中心項目、華潤醫藥“諾和諾德胰島素”總倉項目等進駐。

黑石的收購，算得上是“抄底”了富力的優質資產。而債務高企的富力，在“三道紅線”的壓力下，出售部分股權，也實屬無奈。

物流市場隨著疫情防控和經濟發展的統籌推進，活力進一步增強，業務收入增長加快，快遞量保持增長。

尤其在疫情影響下，網購成為許多人居家消費的重要渠道。據統計，2020年前10個月的快遞業務量已超上年全年總量。

公募REITs政策的推進，為此類資產提供了良好退出通道的可能性，因此物流地產也將持續受到關注。

同時，在“雙循環”的助力下，預測2021年全國物流市場將進一步擴大，物流園交易也將水漲船高。

結語

2020年，酒店、購物中心等受疫情影響較大的行業，整體來說經營性指標數據都處於曆史低點，對整體物業估值有所影響。一些房企為擴大自身商業地產版圖或許會“抄底”這些“不良資產”。但不可否認的是，更多的投資機構仍持觀望態度。

相較而言，寫字樓、物流地產、數據中心等大型商業物業則更顯韌性，其受到的關注度也有所增加，尤其是核心城市的核心區位對投資者更具吸引力。

更值得注意的是，公募REITs的推進，也將進一步提升包括數據中心、物流地產等產業園區的競爭力。畢竟當下經濟發展具有較強的不確定性，現金流顯得格外重要，REITs剛好可以解決流動性不足的問題，未來市場配置需求還將大幅增長。

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