國資國企

2017年秋十九大剛剛開好，央企和地方國企在公寓市場，到底扮演什麽角色尚不清楚，我的直覺這應該是國企的機遇：政治上正確，經濟上投名狀。三年後的今天已經非常明確：租賃住房逐步成為一項民生供給，就如米袋子、菜籃子，以市場化為主，但國家要有兜底措施，手中要能掌控一批房源，作為住房市場的壓艙石和穩定器，這就是央企和地方國企職責和使命。

近三年，小水滴給這批客戶提供軟件、軟裝、谘詢和托管服務，近距離觀察其探索過程，從懵懂到迷茫，從觀望到躬身入局，從機會型業務到戰略型業務，逐步看到了機會和希望，團隊在打磨，體係在建立，能力在提升。央企和租賃熱點城市的地方國企，注定會是未來頭部玩家之一。

那麽，受挫後的開發商係，未來會怎麽走呢？五道紅線，牢牢捆住開發商飛奔的規模車輪，無法實現拿地-融資-再拿地的循環。監管部門一城一策，死死盯住房價的波動，地方無法坐等房價上躥，這些都將顛覆高負債、高周轉模式，不刹車、不回頭必定萬丈深淵。

回頭又哪裏是岸？長租公寓嗎，租賃住房嗎，現在還都不是。原因眾說紛紜，有的說開發商不善精細運營，有的說公寓行業利潤太薄，有的說開發商無意願占用資金，也無能力沉澱資金。目前，開發商進入集體觀望階段，什麽是集體觀望狀態呢？就是曾經思考過、研究過、甚至親自幹過，但環顧左右，人仰馬翻，抬頭遠望，茫茫原野，人跡罕至，輕輕呼喚：泊寓、冠寓、領寓，三位先行的大哥還好嗎？

2018年，小水滴提出：金融創新是長租公寓的任督二脈，認為開發商對長租公寓沒有熱情，最為核心的因素是沒有讓現金流閉環的一攬子金融產品，也有投資人叫做盈利模式要閉環。這兩年，小水滴堅信，租賃新政的頂層設計已經完成，即通過集體土地入市和存量的非住轉租，增加房源供給，通過公積金權益性入市，公募REITs試點發行，增加資金供給，通過租購同權和租賃權保護，改善租住品質，緩解大城市年輕人的購房壓力，延緩購房時間，分流購房需求。小水滴依然認為公寓的頭部企業主要來自開發商係，也許未來三年，這個群體在住房租賃領域的精彩紛呈，真正帶領這個行業走向主流，走向輝煌。

命運多舛的創業係呢？現在市場已經給出答案，嚴重兩極分化，要麽在奮力拚殺，爭取留在頭部，要麽慢慢萎縮，尋求轉型，創業係和品牌公寓慢慢淡出視野已是必然。還會有人在長租公寓這個賽道創業，但不再是一股勢力，也不再自稱品牌公寓，第一批品牌公寓披荊斬棘、專業填坑，留下了長長的背影，為後來者留下零星的路標。

今年初，在GME這隻股票上，美國散戶戰勝華爾街的傳奇故事，讓小水滴重新審視長長的公寓的尾部市場，即香蕉三级片常說的二房東市場。在經曆頻頻暴雷後，難免讓人對二房東心生疑問，二房東還有未來和希望嗎？特別是租賃條例，明確支持專業化、機構化的企業。五年前，小水滴把這個群體分為傳統職業房東和白領職業房東，前者指農民工群體為主的二房東，後者自然指來自白領群體的專職二房東，今天來看，在租賃熱點城市，傳統職業房東確實在逐步萎縮，白領職業房東也受到市場打擊和政策擠壓，他們的未來在哪裏？

創新求變！二房東群體：

· 是不是還是單一的包租模式？

· 是不是還在找裝修遊擊隊？

· 是不是租金還在走個人賬號？

· 是不是有公司但無治理？

· 是不是還在賺電費差價？

· 是不是還在享受非退收入？

政策環境在變，市場玩家在變，客戶需求在變，職業房東您不需要隨機而變、順勢而為嗎！

縱觀酒店、辦公、便利店、房產中介，這些與不動產相關的行業，經過多次迭代，長尾市場一直占比在70%以上，長租公寓行業也一樣，依然有二房東的生存發展空間，但核心問題在於：現在的您是否能創新跟上那些屬於未來的、迭代後的70%群體！

近兩年來長租公寓一直不太平，暴雷事件一個接一個，負麵信息像雪花一樣鋪天蓋地。這樣極大的降低了租客對公寓房的信任度，行業也將麵臨一次極大的考驗。

不主動改變，就隻能被動消亡。互聯網和物聯網技術的發展，創造出無限可能。基於現狀，水滴管家提出的“分潤型委托管理”模式，能重塑租客和業主信任，可以把房屋狀況、出租情況、資金收支等信息數字化、實時化、可視化，讓原本距離較遠的所有者和供應鏈端，直接觸達房屋、租客和租金情況，靈活改進調整。同時，通過水滴金融的空中分賬和自定義分潤功能，每達成一筆租金交易即實現一次同步分潤，增強了各方對現金流的掌控，從而建立所有者、經營者、供應鏈三方的信任，為公寓企業重塑信任提供可能性。

在新的商業模式下，職業房東有更充裕的現金流，破解了拿房、出房難題，從而把精力放在規模擴大、服務改進等方麵，進一步提高競爭力。在國家隊和頭部公寓不斷集結、政策紅利普及不到的情況下，對廣大職業房東來說，分潤型托管即是最好的變革方向，也可能是唯一的變革方向。