還記得這篇《普陀為什麽是上海市區房價最低的地方》嗎

其實文章發出後，香蕉三级片有收到這樣一條評論

短短3行，讓人一下就記住了這個叫「中遠兩灣城」的地方

我翻了下這裏的房價，很神奇的是，在均價不斷走高的2020年

2020年-2021年上海房價走勢，來源：安居客

這裏卻異常“冷靜”，而且還逆市走低，這讓那些想跳價的房東情何以堪

2020年-2021年中遠兩灣城房價走勢，來源：安居客

其實這個超級大盤，無論是 區位，還是 設計施工 都很不錯

為什麽一個內環內的超級大盤賣得還不如一些外環板塊，為什麽一提到中遠兩灣城，很多人都笑的諱莫如深
這裏真的很讓人好奇

01

什麽叫超大體量

實話實說也踩過不少盤了，但是第一次看到這裏還是有點吃驚

「中遠兩灣城」分東區、西區，一共96棟居住樓，有大板式，也有點式住宅點綴其中，密密麻麻排在一起

平均每棟在30層+，多往樓頂看看都能治療頸椎

東西區加起來大概有10000戶左右，將近40000多位居民

「中遠兩灣城」光占地麵積就有45公頃，建麵超過160萬方，換算成實物你可能更有概念，這個麵積相當於224個國際標準足球場

以前聽到90萬方，就覺得是非常大的盤了，這裏差點翻倍

而這些數字帶來的直接影響是

你在小區周邊可能找不到什麽吃飯買東西的地方，因為這些地方都在小區內部，基本上平均 每50米 就會碰到一家商店

寶能生鮮、康品匯生鮮、全家、喜士多...還有京東便利店、進口食品店、各種小賣部，飯點的時候，隨便一家清真拉麵館都是客源滿滿
不僅僅是吃飯、購物，還有其他服務，一兆韋德，也是超級放大版的

按摩店也有

總之就是各種高、密、多、大

就連垃圾日產量一度達到100噸，一般小區的10倍

還有一種店，也很火，中介門店
從你進小區開始，步行5-6分鍾就能看到一家中介，鏈家、中原、太平洋、21世紀、房友、Q房網等各種中介應有盡有

這裏麵的鏈家，已經開到第4家了，圖片裏的這個鏈家，這段時間平均每天都會有一套這個小區的房源成交

可是成交這麽好，為什麽房價漲不上去

02
看看這裏的物業就明白了

走在小區裏麵，你會感覺哪哪都是車，走著走著就要給後麵的車讓路

不止四輪的，還有電瓶車

前後左右，側後方，他們都會竄出來，速度挺快，很難捕捉

白天還好，晚上沒什麽路燈，當你低頭玩手機的時候要小心，汽車電瓶車突然就離你很近

不過還好這裏路夠破，就算車輛雖然不鳴笛，隻要你不帶耳機，也能聽到車顛簸的聲音

所以這裏的住戶都培養成，走路一定要走最邊邊

車輛搶了電瓶車的路，電瓶車隻能上人行道，而且也沒人管，那車自己的路呢

被停滿了

地麵停車費170元/月，地下1000元/月左右，所以大家都瘋了似的搶地麵

最後就每個個體都走別人的路，讓別人無路可走

被停滿的還有樓棟門口

雖然每棟都有大堂，但都無人管理，門禁想進就進，各種小中介都有鑰匙

大堂也好看的，但是擺滿垃圾和快遞

挺好的一處樓體連廊設計，可惜下麵被用來放雜物了

這裏像一個沒有物業的小區

中介告訴我，這裏物業快被炒掉了，幾乎不管事

夜幕降臨，你在小區裏看不到路燈，亮著的隻有沿街店鋪和已經回家的燈火

樓棟電梯壞了，或者需要重新裝修了，樓棟裏的業主會集資自己來
而那些沒人修繕的樓棟，就是因為租戶比較多，房東也不想為了租戶花這個錢，於是就繼續破破爛爛
其實這裏不是沒有物業，這裏相繼出現過，業委會、居委會、黨委會等組織，物業權利也是幾經其手，發生過很多糾紛
究其根源還是，人太多太多

所有問題，你放在不同體量能級去考量，結果可能會有質的差別
「中遠兩灣城」就印證了這一點，10000戶，將近40000口人，就算通知一條簡單的消息，挨家挨戶通知也需要十天半個月
如果需要大家共同決議某項事情，那就更久了
更關鍵的是，物業費歸誰管、怎麽用，這麽大體量的物業費收繳、保管、使用都是容易引發爭端的地方
而且人多意味著租戶也多，就算是10%的出租率，也有將近1000戶的出租戶，將近5-6000的租戶，而「中遠兩灣城」的真實出租率可能高於10%

所以人員混雜是一定的

03

這也是為什麽“二房東”泛濫

無論是以前還是現在，你永遠數不清楚「中遠兩灣城」有多少二房東

為什麽會這麽旺盛

每日經濟新聞記者曾算過這筆賬：中遠兩灣城四期裏麵，2009年一套130㎡的毛坯，租金隻要3000元/月，二房東租下來後，簡單裝修下，分割成8-12間，每間租金在500-800元不等，這樣總體收益差不多是原來的2-3倍
所以這裏會有非常多 職業二房東，黑中介
而群租問題，也讓這裏的其他住戶和管理者頭疼不已

十幾個甚至幾十個租客擠在一套房裏，然後共用一兩個衛生間，不僅衛生條件差，而且還有很大的安全隱患

來源：舟山論壇

人多了以後，熱鬧是熱鬧，但更多的是摩擦，各種群體事件，屢見不鮮

2008年以來，上海市政府先後四次開展“群租房”問題整治

但一直屢禁不止，2014年，兩名消防隊員的犧牲，讓這裏群租房問題又一次推到風口浪尖，現在的「中遠兩灣城」，仍然是二房東的天下，從誌聯房產，到21世紀，最後鏈家，我找了3家中介，除了鏈家，這裏的租賃房源都不是從房東手裏直接租過來的，他們強大到，隨隨便便手上都是幾十套房源，有時候二房東也數不清楚自己手上還有多少個空房間在出租，而這類租賃最大特點就是，一切都好談。

我從3200談到3000，又談到2800，從押一付三談到押一付二，最後押一付一也可以幫我問問，看我就要離開了，二房東放血大酬賓說這個價格還可以包水電

我不知道是我太會砍價，還是行情就這樣，最後我還是拒絕了，瘋狂在他的底線來回試探，我說還能看看別的嗎

二房東也是有脾氣，“我手上還有幾十套房，現在空出來的房間也有十幾間，也不能一間間帶你看吧”

說實話這麽好的環境，內環內旁邊又是蘇州河，小區卻是這個品相有點可惜

04

還有一個基因式的難題

中遠兩灣城的前身，是上海市區最大、最集中的危棚簡屋集中區
改造前後的中遠兩灣城差別還是很大的

但很難改變的一點是，這裏的交通、商業、醫院等配套依然薄弱這裏背靠中山北路，前麵是蘇州河，整體而言交通條件不夠便利，尤其是小區內部，體量大卻無法連貫交通，也沒有接駁車

所以大家都得開車，但是停車位又嚴重不夠

附近沒有大型商業，也缺乏醫院資源，在醫療資源最發達的內環，這裏離的最近的隻有一家普陀人民醫院

周邊產業也很弱，雖然這裏曾是民族產業發源地，有過很多像大有餘榨油廠、上海振華造漆廠、中國近代第一個機器紡織企業上海機器織布局

但是，隨著水運逐漸退出曆史舞台，那些原本依靠水運，在蘇州河岸發展起來的工業，逐漸遷移到交通更加便利的地方，隻留下落寞的蘇州河

這些東西成了一種基因式的存在，影響著中遠兩灣城的方方麵麵

而且中遠兩灣城的前身，還留下一個根本性的難題

就是有限的土地資源，又需要安置龐大的人群數量

49.5公頃區域內，平均每畝土地上有居民31戶，當時這裏的建築密度和人口密度可稱得上全市之最
一方麵社會非常關注這個內環第一大盤的建築設計和品質，另一方麵，又不得不麵對超高的容積率
這樣的局麵，其結果自然走向兩極
說到最後其實這樣的中遠兩灣城不難理解

一邊是內環內蘇州河畔，一邊是巨型群組現場
一邊是高端住宅小區，另一邊卻是垃圾亂堆、快遞攤滿大堂
生活場景的複雜讓身處內環內核心地段的「中遠兩灣城」有種郊環回遷房品相這是一種被拉扯的無奈

擁有最美的蘇河灣景色，卻成了中介口中“性價比高”的代名詞

今天的中遠兩灣城，從複雜的曆史年代走來，經曆了一係列變化，成了一個時代的縮影

很多人買在這裏，但隻是過渡，他們知道自己跟租客唯一的區別，就是他離開的時候可以賣掉這裏換套更大的

因為沒有誰想留在這裏

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