Part I 萬丈高樓平地起

【序言】上海各大CBD中，若問哪裏的布局規劃商務性最純粹，那就是宇宙中心陸家嘴了。其他CBD基本伴生於傳統商圈，無論是淮海路還是Nancy，在濃濃的商務氛圍中，往往不失海派生活的情調，在這些商務樓宇中，市井生活點綴其中，共生共棲，哪怕是起源於鄉村的虹開發，也與古北的生活融為一體。但陸家嘴，充斥著遊客和打工仔，盡管有著魔都最為絢麗的夜景，但沒人留戀陸家嘴的夜。

一、滄桑巨變

上海地方誌記載，陸家嘴位於本區浦東西北部。明永樂年間，黃浦江水係形成後，浦水自南向北，折向東流，浦東一側形成一塊突出的嘴形衝積灘地。因明代翰林院學士陸深的舊居誓後樂園及陸氏祖塋在此，故名陸家嘴。舊誌所載的陸家嘴，即泛指這一衝積灘地。至近代，隨著地名的增多和演變，陸家嘴的範圍漸起變化，現一般指爛泥渡路以西至沿江一帶。上海開埠後，外國殖民主義者相繼在浦江東岸填灘築地，開設廠棧。

但直到改開初期，陸家嘴和浦東大部分地方都還是鄉下，對於浦東居民來說，去浦西大家都說“去上海”。（其實直到現在，這種說法依然在某些地域存在，比如大張江）

二、先說看法：未老先衰

1999年的寒冬，才上大一不久的我，第一次踏足這片改開熱土的時候，對陸家嘴的印象就是洋氣，看到了似乎在北京人在紐約的片頭中才能看到的天際線，但那時候我並不知道，這些當年引領時代的建築，如今都快成了這個商務區的城中村了。

在考察陸家嘴樓宇曆史的過程中，香蕉三级片會發現，早期的寫字樓的建設，相當一批是用戶自己開發的，這點和二三線城市很多金融機構的做法差不多。香蕉三级片以陸家嘴中心綠地為核心來看的話，可以說，綠地右側的最核心的區位之一，充滿著建築垃圾，比如那些散賣掉的華能聯合，還有幾個銀行自建的又醜又土的大樓。在IFC的租金超過15接近20的今天，陸家嘴也不乏租金4-5塊的渣渣。

這點讓我想起了深圳。我畢業後工作了很久才第一次去到深圳，在去之前，深圳給我的印象一直是毗鄰HK，作為改開的橋頭堡，充滿著活力。一個從漁村短短時間內發展起來的地方，應該是充滿了新穎與時尚，直到我看到那些八十年代的建築，突然反應過來，其實已經二三十年過去了，那時候的建築在今天開來，已經落伍了。

現在的陸家嘴給我的就是這種感覺。夜晚的燈光秀就像短視頻APP裏開到最大的濾鏡，掩蓋了這個CBD實則垂垂老矣的黃臉；新生的幾個超高層建築在很大程度上吸引力遊客和攝影師目光，讓人們不會太注意到這個區域核心的寫字樓樓齡大部分已經超過二十年，十年的都算新的。

如果隻是說樓宇本身的年齡，這也是客觀事實，但是正如我之前提到過多次，商務樓宇的維護，物業和業主的心態與投入更是維持品質的唯一藥方，那麽香蕉三级片仔細一看，早期陸家嘴為了招商引資找來的一大批投資者，除了個別的還算靠譜，大部分和虹開發早期的第一批空手套白狼的沒啥區別，如果說LJZ集團有做對什麽，就一個landlord來說，那找來了SHKP和MORI也算是不幸中的萬幸了。

不過我相信這一點LJZ集團自己後來其實也意識到了，吧？姑且不論當初每塊地600美元的樓板價（匯率8）算賣便宜了，後期的經營收入也沒他的份，所以到前灘的時候，每塊地他基本都要留50%的股權，這就是後話了。

我曾經有很長一段時間覺得開發商沒必要存在，直到看到那些不知道哪冒出來的外行造的樓。真的，任何行業都有專業和sense壁壘，哪怕是開發商。（綠地這種我先不置評）

三、區域總覽

上麵說了下總體印象，飄在雲裏比較空洞，作為一個專業人士，現在香蕉三级片回到區域是本身，先說下格局。

根據個人看法，我大致把陸家嘴分了這幾個部分（提示：目前香蕉三级片討論範圍限於小陸家嘴範圍+船廠地塊）：

個人觀點：城中村基本可以全部拆了重新規劃（老匯豐我有點拿不定主意），土洋結合部可以隻拆一部分，但PA的樓必須推了，沿江景觀帶和三件套考慮到形象問題沒法動，但震旦嘛，還是不留了吧？

第一部分先說到這，算開個頭，後麵香蕉三级片再展開市場和單獨的項目來講，當然如果您迫不及待的想要了解陸家嘴樓盤可以點擊：陸家嘴寫字樓。

那麽，陸家嘴有哪些寫字樓辦公室，blissoffice來為您介紹：

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