在中介的朋友圈中，國家的一舉一動，都能被解釋成——房價要漲，趕快上車。

尤其是最近這幾則消息。

消息一：深圳要合並東莞、惠州、河源、汕尾四城，形成新深圳，大深圳。

這場風浪的起因是，深圳市發改委對外公布2020年工作計劃，表示將加快推進深圳都市圈規劃編製，明確提及將協調東莞、惠州、河源、汕尾四市共同參與，助力河源、汕尾融入大灣區建設。

然而就是一個編製規劃的共同參與，就能解釋成為城市合並。

如果是這樣，估計北三縣的孩子們十年前就可以參加北京的高考了。

當然，在網上也有粉絲調侃本次深圳擴容不夠大氣，真正擴容應該如下圖所示：

消息二：寧波舟山合並的猜測不絕於耳。

而這一次起因，則是一個簡單的戶籍政策：

寧波出台新規，將根據“甬舟一體化”工作要求，給予舟山戶籍人員遷移戶口同城待遇，舟山市區戶籍等同於寧波市區戶籍，舟山縣市戶籍等同於寧波縣市戶籍。

豈不知，從戶籍互認到城市合並，中間隔著不下於十萬八千裏。

當然，也有比較靠譜的，比如重慶城區擴展。

5月9日，重慶主城都市區工作座談會召開，“主城都市區“的範圍隨之低調“官宣”：由原來主城9區擴至主城都市區21區。

原主城9區：渝中、大渡口、江北、沙坪壩、九龍坡、南岸、北碚、渝北、巴南為中心城區，其中包括兩江四岸核心區。

渝西地區12個區：涪陵、長壽、江津、合川、永川、南川、綦江、大足、璧山、銅梁、潼南、榮昌為主城新區，這一範圍還包含兩江新區、重慶高新區、萬盛經開區三個功能區。

主城都市區麵積達到2.87萬平方公裏。

所有的新舊城區，都有了“光榮使命”，兩江四岸核心區、橋頭堡城市、重要戰略支點城市、同城化發展先行區。

橋頭堡、戰略支點、同城化，名詞一個比一個酷，但是新建城區一個比一個偏。

對於這些概念，本人隻有一個評價——

一個城市在沒有完成主城直徑40—50公裏填充下，其他一切規劃對於房產投資都是偽概念。

2

中國差不多像個樣的大城市，隔一段都會有這樣的類似傳言放出。

除了，剛才提到的幾則消息，武漢合並鄂州、西安合並鹹陽，鄭州合並開封、南京合並鎮江、濟南合並泰安，諸如此類的消息一段時間都會拿出來炒作一番。

更別說，北京合並北三縣，南三縣，深圳合並東莞或者惠州，廣州合並佛山，已經成為每一年中介朋友圈的保留節目。

當然，不是每一個傳言都是謠言，這幾年也有兩個城市完成了擴張。

比如，2018年，合肥吞並了巢湖的一部分，讓這個不甚出名的省會走上了高光時代。

比如，2019年，濟南合並萊蕪，終於擺脫了全省經濟長期老三的局麵，超過了煙台，躍居了第二名。

然而，這些被兼並地區的房價呢，以巢湖為例。

巢湖的房價是從2017年下半年開始起飛的，從當時的均價6000多元，一年之內漲到了接近12000元。雖然其中棚改驅動是主因，但是巢湖被合肥收編，也是動因之一。

然後呢？

然後，基本上就沒啥然後了。

當巢湖市由省管的巢湖市，變成了合肥管理的巢湖市，巢湖市人民喜滋滋的拿到了合肥的戶口本。12000房價在高點時刻，已經接近合肥近郊區域之後，掉頭而下，現在已經跌的隻剩8000多了。

反觀巢湖的鄰居蕪湖，房價卻一路走高，也到達了12000，2020年雖然沒有再漲，但是也沒暴跌，似乎比巢湖堅挺。

因為，蕪湖主打的概念就是，自己已經進入了南京城市圈，變成了徽京——南京發展不可分割的一分部。

由此看來，一個富鄰居比一個窮爹，對房價更具有支撐能力。

而富鄰居的概念，在中國叫做都市圈或者城市群。

3

這年頭，要說一個城市多牛逼，已經不能單單提這個城市本身了。

一定要提都市圈，一定要提城市群。

如果作為一個大城市，沒有個環“X”圈，如果作為一個中小城市，不在一個XX群，你就不配擁有投資價值。

所以，雄安的消息剛剛公布，規劃還沒有發出，環雄的概念就出現了。

雄安的房子不讓投資，但是投資客一夜之間，差不多把環雄區域的房子都買空了。

一旦進入XX圈，一旦進入XX環，在中介的朋友圈裏，那些衛星城的房價馬上就能和主城扯平，而且即使現在扯不平，未來一定會扯平。

所以，對於城市規劃的風吹草動，中介一定最為興奮，在“匯報”此類消息的末尾一定要加上一句——你對XX愛答不理，XX明天讓你高攀不起。

不過，要真是這樣，我建議把鶴崗劃入北京都市圈，把東北整體劃入京津城市群。

這樣，數據上，北京房價至少下降30%，東北的GDP上漲20%以上。

從統計學上，北京做到了“房住不炒”，黑吉遼完成了“東北振興”，一舉兩得。

4

那麽，對於房地產投資“城市擴展、大都市圈，城市群”，究竟有什麽樣的意義，如何正確理解這個意義。

就拿我所在的鄭州市來說，剛剛超過了1000萬人口，這個城市現在最大的機會在於，主城的擴張，從直徑30公裏，變成直徑40公裏，50公裏，人口從1000萬變成1200萬，到1500萬，到2000萬。

但如果你現在就把注意力大部分放在未來若幹年後，以鄭州為核心的大都市圈甚至中原城市群來投資，無疑是一個絕對失敗的選擇。

國家超級大城市，大都市圈，城市群，是一個遞進進化的關係。

一個城市必須變成超級大城市，才配擁有自己的大都市圈，在大都市圈發展成熟之後，才能發展自己的城市群。

如果一個本身就不是千萬人口的大城市，現在就開始炒作自己的大都市圈和城市群，那麽一定就是一個騙子概念。

雷鋒同誌說過：人的生命是有限的，可是，為人民服務是無限的，我要把有限的生命，投入到無限的為人民服務之中去。

所以雷鋒同誌是偉大的。

富貴同誌也想說一句：

自己財富是有限的，可是，城市泡沫概念是無限的，如果你要把有限財富投入城市無限泡沫規劃當中，你隻配當根韭菜。

來源：米宅