今年以來，地產行業大地震，頭部公司頻頻暴雷，負債金額令人咋舌。而提到房地產業，就有一個繞不開的傳奇人物——王健林。

眼看他樓高起，眼看他樓塌了，眼看他再歸來：誰也沒有想到他能在三兩年內還清債款，再次王者歸來。

“定個小目標，先掙一個億”。

還記否，王健林在人生最風光的時候這般豪言。

2017年，結束了連續兩年蟬聯國內富豪榜榜首的春風得意，萬達與王健林一起走到了命定的“至暗時刻”。

常年的向銀行貸款，負債率累積達到70%時，銀行再也坐不住了。當時披露出來的資料顯示，王健林已經向銀行貸款4000多億。

王健林壘堆起一個虛無的資產帝國，從外表看，王健林資產千億，妥妥的富豪，實際上，他的資產如泡沫一般、一戳就破。與此同時，王健林投資的海外產業也出現虧損，對他而言無疑是雪上加霜。

市場逐漸降溫，大量中小型房地產企業最先頂不住，陸續走上了倒閉或者被收購的田地，即便是房產業的巨擘，萬達也因此元氣大傷。

一時之間，王健林的債務累計一度飆升到6000億。王健林也淪為群嘲對象，首富淪為“首負”。銀行催他還錢，但此時的王健林手上空有股票和資產，沒有現錢……

為了還清債務，王健林他做了哪些？

1 出售資產減低負債率

2017年，是萬達企業發展史上最關鍵的一年。

這一年，萬達旗下產業瘋狂生長至頂峰，光是萬達影城在全國就有1300多家，萬達廣場超過200個，萬達五星級酒店達到80家。

這一年，國內房地產市場陡然縮水，上有政策，下有行情，讓主打地產業的萬達一下子走入了夾縫中求生存的境地。

為了防止資金鏈斷裂，王健林果斷決定壯士斷腕，於2017年7月19日在萬達索菲特酒店，一口氣將13個被寄予厚望的萬達文旅項目91％股權以及代表了萬達“走向世界的酒店品牌”的77間酒店資產，分別以438.44億元、199.06億元的價格打包賣給了融創中國和富力地產，創下了中國地產史上單一交易的紀錄。①

這場一度傳聞“摔杯子”的交易，讓王健林湊齊了幾百億現金流，從而緩解了銀行的借貸危機。王健林“賣賣賣”的序幕由此開啟，目的則隻有一個——降杠杆，減負債，回流現金。但這遠遠不夠，王健林接著變賣資產。之後又忍痛割愛，將九江、南昌、鹽城等地的萬達廣場賣給珠江人壽，一步一步緩解負債壓力。

到2018年，王健林轉賣萬達商業和萬達影業的股票，阿裏和文投因此登上第二、第三把椅。

“總之萬達要瘦身，要有舍有得。這就是萬達過去、現在和今後處置一些資產的邏輯。”在萬達集團2018年工作總結中，王健林說，“2018年，萬達有息負債大幅減少，同比2017年減少約30%。應該是國內大型企業中，有息負債率下降最多的企業之一。

到2018年下半年，王健林通過不斷拆解變賣自己一手建立起來的資產帝國，已經償還了2000億債務，其負債率也相較於同行低20%，處於安全界限內。

2 清空海外投資謝幕

然而，隨著銀監會調查大舉海外投資集團的貸款情況，以及下發的限製房地產、酒店、娛樂等境外投資的指導意見接連“祭出”，萬達隨之遭遇“股債雙殺”。

8月，國家下發《關於進一步引導和規範境外投資方向的指導意見》，限製房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資，而這些恰恰是王健林近幾年來重點布局的領域。③

隨後，王健林對外公開表態，積極響應國家號召，決定把主要投資放在國內。

2017年6月，萬達酒店發展以2.72億歐元代價完成對馬德裏物業項目西班牙大廈的出售，這一項目是其在2014年以2.65億歐元購入的，表麵看似有盈利，但因歐元對人民幣的匯率變化，此次出售實則虧損了近2億元。

2017年8月，萬達棄購倫敦九榆樹廣場（Nine Elms Square）地塊，在最後階段轉售給了富力地產和中渝置地。

2018年1月，萬達酒店發展宣布，擬以3560萬英鎊（約合人民幣3.15億元）出售英國倫敦的項目——萬達One Nine Elms（萬達·倫敦ONE）60%的股權，餘下的40%股權也已經以相同的每股售價簽訂出售協議。

據此計算，萬達將以約5935萬英鎊（約合人民幣5.25億元）的價格將倫敦項目整體售出，且由於買家負責承擔該項目債務，萬達將在此次交易中大約獲得約4132萬英鎊（約合人民幣3.67億元）的收益。④

值得一提的是，這是萬達酒店發展的首個海外項目，也是萬達集團的首個海外物業項目。2013年買入這個項目時，萬達曾將其視作全球化布局的開始。

出售倫敦ONE同月，萬達酒店發展再度宣布，將以3.15億澳元（約合16億人民幣）出售萬達位於澳大利亞的兩個項目——悉尼的Circular Quay公寓和酒店項目和黃金海岸的Jewel度假村項目，而此次出售項目預期將產生收益約5.56億港元（約合人民幣4.58億元）。

彼時，萬達酒店發展曾表示，截至2017年底，其超過73.9%的海外資產已經分類為終止經營業務，並已於2018年完成出售，芝加哥項目為其唯一剩餘的海外物業項目。

而隨著芝加哥項目宣布出售，萬達酒店發展徹底失去了曾經身為“萬達集團旗下的主要海外收購平台”的最後功能

至此，王健林大開大合的海外地產投資也將正式宣告落幕。⑤

3 轉為輕資產模式

時至今日，房地產的“黃金時代”已然過去，當“五道紅線”壓頂，當無數中小房企“度日如年”，當老大哥萬科都高喊“活下去”的時候，萬達早就開始了由重資產向輕資產的轉型。

萬達負債6000億元的背後，有一點就是和過度擴張房地產業有關。對此萬達對自己的商業做出了新的規劃，其業務調整為商業地產、電商、文化、金融等四大產業。要知道萬達負債之前的經營模式是重資產，這就導致萬達強烈依賴於資金供應鏈，一旦資金鏈斷裂，萬達便舉步維艱。這讓王健林跌了一個大跟頭，還債的同時王健林摸索到了企業發展的新趨勢，開始帶領萬達朝輕資產的道路走去。

2018年3月，黃浦區注冊地址萬達的主營業務萬達商業地產股份有限公司（“萬達商業”）更名為大連萬達商業管理集團股份有限公司（“萬達商管”），去掉了“地產”二字，其產品萬達廣場的業務模式也從拿地自持，向輸出管理，租金分成轉變。⑥

此後，萬達在輕資產之路上飛奔。也正是這種轉型，讓萬達徹底跳出了“高收入+高風險”的模式。

自2019年起，萬達重拾“地產投資”。萬達官網顯示，地產集團已從商管集團中剝離，成為與商管集團、文化集團、投資集團並列的板塊。2019年，萬達地產權益銷售額為430.8億元。2020年，地產銷售目標為1000億元。2020年上半年，萬達拿地麵積為33.1萬平，新增拿地金額15.6億元。

在2020年，王健林的萬達廣場其中的輕資產就有27個，比之前超了60%，為了進一步的發展輕資產，他前後又簽約了60個輕資產。原先的萬達廣場側重點都是建立在比較發達的城市，發展輕資產後，萬達的建立路線開始向三四線城市轉型。

4 患難夫妻雙雙把錢還

作為曾經亞洲首富的妻子，林寧當然有顯赫的地位。按理說，她是名人的妻子，應該高度曝光，但林寧一直保持低調。與引人注目的王健林和王思聰這對父子不同，她很少出現在公眾視野中。

據企查查顯示，林寧是大連林氏投資集團董事長，旗下有19家關聯企業，涵蓋裝飾裝潢、餐飲娛樂和對外貿易等。雖然與萬達的經營方向不同，但兩者合作密切。此外，林寧還在2008年8月成立了歐蘭特俱樂部。該俱樂部主要為權勢打造，為他們尋找商機、結交朋友提供一個專門的場所。⑦

在上流社會，歐蘭特非常有名。曾被評為“中國五大頂級俱樂部”之一、“影響商界生活的十大財富尚品”之一、“年度最具活力俱樂部”等，在俱樂部中屬於“高端中的高端”。聯想集團的柳傳誌、新希望集團的劉永好、曾經擔任招商銀行行長的馬蔚華等等都是俱樂部的會員，王健林自然也是其中之一。

而在王健林陷入債務危機時，為了盡快地幫助丈夫度過危機，林寧也做了很多。

在危難時刻，為了鞏固王健林對萬達的控製權，林寧卸任了萬達董事，並將股份和投票權轉給了王健林。據說在萬達資金鏈最緊缺的時候，林寧甚至變賣首飾、字畫等收藏，為萬達提供現金。⑧

有了林寧的支持，得到喘息的王健林開始變賣資產還債，洗盡鉛華，重新出發。

結語

萬達起家於地產，蓬勃於多元化，而後又被多元化帶來的負重所累；從“買買買”到“賣賣賣”，再到重拾文旅、地產，過去3年來，王健林的得到與失去值得深刻反思。

在地產行業轉型、金融監管趨嚴、企業出海投資趨緊的大環境下，萬達的進退選擇，構成了中國企業適應時代要求、跨越轉型瓶頸期、尋求發展空間的一個縮影。

別人焦頭爛額的時候，王健林已經通過提前布局，完成了轉型。

縱觀當今的商業格局中，在宏觀經濟和地產行業的寒冬期，萬達集團的轉型無疑是最正確的抉擇，也為中國那些苦苦掙紮的企業家們提供了一個可以借鑒的樣本。

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