中駿商管主要提供綜合物業管理服務，包括商業物業和住宅物業。截至2020年12月31日，中駿商管擁有104個在管商業及住宅項目，在管總建築麵積約為1620萬平方米，總簽約建築麵積約為3660萬平方米。

數據顯示，2018年~2020年，中駿商管營業收入分別為3.97億元、5.75億元、8.05億元，年複合增長率42.6%，其中，來自商業物業管理及運營服務的收入分別為1.52億元、2.41億元、3.73億元，年複合增長率56.5%。

中駿商管收入構成：

盈利方麵，2020年，中駿商管實現毛利潤3.56億元，淨利潤1.63億元，其中，商業物業管理及運營服務貢獻毛利2.20億元，占比達到61.72%。

中駿商管毛利構成：

盡管基於“物管+商管”的多元服務上市，但從盈利貢獻來看，中駿商管實質上是一家商業物業管理公司。中駿商管在招股說明書上也明確表示，“由於香蕉三级片將戰略重點放在發展商業物業管理及運營服務分部上，香蕉三级片預計未來商業物業管理及運營服務收益所占百分比將會繼續上升。”

事實上，分拆輕資產商管平台上市，成為了近兩年頭部商業類開發商的新趨勢。

在資本市場上，輕資產商管平台也在不斷獲得投資者的追捧。上市首日，中駿商管股價漲幅達到8.11%，截至目前股價漲幅達到11%。

根據專業機構預測，到2023年，我國商管運營服務市場在管總麵積有望達到9.83億平方米，對應總收入約2781億元，發展潛力廣闊。而目前，國內聚焦商管服務的專業機構並不多，對於那些發力商管領域的公司來說，無疑具有很大的發展機遇。

此外，過去幾年，盡管頭部商管公司的在管規模一直在快速擴張，但行業集中度仍舊偏低。數據顯示，辦公物業方麵，2014年至2019年，百強企業在管辦公物業平均建築麵積由2.5百萬平米增加至8.6百萬平米，年複合增長率28.1%；零售物業方麵，2014年至2019年，百強企業在管零售商業平均建築麵積由1.9百萬平米增長至5.5百萬平米，年複合增長率23.2%。

根據招股說明書披露，2020年，中駿商管在管商業項目10個，總建築麵積約100萬平方米，商業物業管理及運營服務收入3.73億元，其中購物中心物業收入3.02億元，占比81.1%，寫字樓物業收入0.7億元，占比18.9%。

具體來看，寫字樓方麵，中駿商管管理項目5個，分布於上海、廈門、泉州等城市，建築麵積合計49.37萬平米。

購物中心方麵，中駿商管管理項目5個，分布於北京、泉州、莆田等城市，建築麵積合計49.60萬平米。

截至2020年底，除了已開業項目，中駿商管已簽約未開業項目達到32個，主要為購物中心類物業，這些簽約項目為公司商業物業管理業務的未來打開了增長空間。

中駿商管簽約未開業項目情況：

目前中駿商管的商業服務板塊業務涵蓋商業項目開業前、開業後的全過程，具體包括：

其中，隨著近些年新開業項目的不斷增多，開業前管理服務日漸成為公司商管服務的重點，2020年開業前管理服務收入1.93億，占比達到51.97%。

作為開發商係的商管平台，一個顯而易見的優勢在於項目來源的穩定性。

2017年，中駿集團基於中國城市化進程、未來房地產行業發展格局及消費升級的內需市場，確定了“一體兩翼”的發展戰略。其中“兩翼”就是指FUNWORLD中駿世界城購物中心、FUNLIVE方隅長租公寓的協同發展。

此後，中駿世界城購物中心獲得快速發展，截至2019年及2020年底，中駿集團分別有3個、5個已開發購物中心/購物街，以及7個、19個開發中或規劃開發購物中心。而根據2020年年報，僅2020年，中駿集團就通過收購土地儲備已開發14個新購物中心。

截至目前，中駿集團已有37個在建的世界城項目。根據中駿集團的發展戰略，至2025年，五年內中駿集團將完成“百城計劃”，布局100個中駿世界城，運營麵積超1000萬平方米，會員數超2000萬人。

這意味著中駿商管未來管理的商業物業規模還將穩定大幅增長。

近些年來，隨著消費市場的發展，消費者對線下消費場景的要求越來越高，同時市場競爭也更加激烈，對於商管公司來說，所需的是專業的運營管理能力。

對於中駿商管來說，其“商管”的專業優勢是經過了十多年的積澱而來的。早在2008年，中駿集團就開發了北京·中駿世界城，中駿商管團隊就此進入了商業地產領域。

在此後的發展過程中，中駿商管不斷完善標準化體係，規範自身經營，形成了自己特有的運營管理優勢。

在模式上，中駿商管采用了“購物中心經營百貨化”的模式，為商戶提供優質的銷售渠道和服務出租上海辦公室網站，同時將商場租金與商戶經營狀況掛鉤，用統一營銷助力商戶銷售增長，實現共贏。中駿商管認為，百貨對商業的了解度和深度遠高於購物中心。同時，通過“保底+扣點”的方式，中駿的租金收入上升空間很大。

在產品上，中駿商管根據不同的城市等級、消費潛力、目標客群等“量身定製”，有針對性地服務好消費者。目前公司擁有都市流行、品質生活和都市奧萊三條不同產品線，分別聚焦年輕的都市中產和家庭人群、城市全客層家庭、都市白領和追求生活品質的目的性客群 。

在數字化上，相較其他物管企業，中駿商管的開發數字化及運營自動化係統已趨於成熟。

同時，公司將此次募集資金的25%用於投資科技，以改善服務質量、客戶體驗和參與度並提高公司的運營效率。

優秀的運營管理能力，讓中駿商管在購物中心的各項運營指標上成效顯著。

根據招股書披露，中駿商管四個在管購物中心年度客流量由2018年的2420萬人次躍升至2019年的3830萬人次，2020年Q1~Q4，客流增長更是高達129.4%。

根據仲量聯行的報告，中駿商管2018年、2019年及2020年的商業物業管理服務平均物業管理費高於已披露該項信息的所有國內上市物管企業。以2020年數據為例，2020年中駿商管在商管基礎物業方麵管理費為27.7元/平方米/月，不僅高於行業均值12.9元/平方米/月，還遠高於同類型的華潤萬象生活、寶龍商業等商管公司。

同時，從中駿商管招股書披露的數據也可以看到，近三年公司商業物管及運營服務的盈利能力較強，毛利率跑贏公司整體毛利率。2020年，中駿商管商業物業管理及運營服務毛利率達到59%，幾乎為住宅物業毛利率的兩倍左右。