在剛剛過去的5月，上海成交了2.5萬套二手房。

這是什麽概念？

很多人說，上海樓市不行啦，今年5月比去年的2.7萬套還低.

但去年五月是什麽情況？新房預售證開閘，疫情解封後二手房需求暴增，貨幣也極其寬鬆，和當下的情況完全不能比。

曆年五月，由於工作日減少的緣故，交易量都是比四月差一些的，在周期平穩的2014年、2017年和2019年都是如此。

而今年5月，成交量反而比4月的2.4萬套要高，市場其實是比香蕉三级片預想的要熱一些。

我有種感覺，上海樓市的“慢牛”行情，可能就要來了。

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春江水暖鴨先知，從香蕉三级片一線的體驗來看，進入5月下旬，成交量有明顯回暖跡象。

特別是6月，僅僅過去十幾天，在香蕉三级片平米這邊成交的二手房數量就接近了5月全月的成交量。

由於周期與季節因素，每年的6月是樓市傳統淡季，而今年的6月，可能不一般。

價格方麵，也逐漸企穩了。

根據香蕉三级片平米指數的監測，今年3月下旬開始，上海房價的月環比漲幅一路下挫，但自5月第3周起，上海房價月漲幅已連續三周保持在1.0%，沒有繼續向下。

現在的上海樓市狀態，特別像2016年。

經曆了2015年的火熱，2016年3月出台了“325”新政，社保要求從兩年變成五年，之後的幾個月時間內，市場處於政策消化階段，成交量縮小，漲幅趨緩。

但在8月之後又重新大幅向上，直到11月底“認房又認貸”的政策出台，樓市才徹底熄火。

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在樓市回暖的背後，有著三大原動力：自住需求、供需關係、新房企穩。

在經曆過政策的消化期後，擁有2487萬人口的上海，改善居住環境的需求一直都在。

自住需求的持續迸發，成了當下上海樓市的主要推動力，市區以及強勢郊區的自住房去化的非常迅速。

我經常提到，雖然上海擁有800萬套房子，但是換手率非常低，絕大多數房子都在自住或者出租中，極少拿出來賣。

目前真正在市麵上能誠心、順利交易的，不到5萬套有效房源，按照目前的去化速度，一兩個月就賣完了。

目前這種庫存緊張的狀態，已經持續了好幾個月。

庫存一直上不去的背後，是優質房源非常充足的稀缺性和流動性，隻要價格不亂掛，沒什麽硬傷，基本是出一套賣一套的狀態。

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新房分數的企穩，也讓市場回歸了理性。

比如最近出爐的森蘭星河灣的分數：82.42分，看上去很高，但這是在0.19的社保係數下計算出來的。

實際按照社保月數算，是不如大紅盤虹橋悅瀾和金橋世紀的，甚至還比不上川沙的錦繡觀瀾和泗涇的泗水和鳴。

這讓更多買新房的人們看到了希望：原來我努力夠一夠，還是能買到的。

像香蕉三级片火箭哥也勸慰大家，五十多分的，也建議去各大新盤試一試。

畢竟分數低，去哪個紅盤都是基本是靠後撿漏的位置，你看的中的項目，別人也都看得中，隻有抱著積極的態度試一試才有機會。

五十多分的還在擔心陪跑，實際算一算，陪跑的損失最多幾千塊利息，但如果買到了呢？

如果新房分數持續走高，那麽很多人就會發現，就算我把手上的唯一住房賣了，也和新房的積分要求差距甚遠，那不如不賣“躺平”。

那麽二手房的有效供應就因此變得更少了，供需關係會更不平衡。

新房的分數企穩，促進了整個上海樓市的良性流動。

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最近郭樹清主席的話又刷屏了，他的本意是好的，讓大家不要去炒作外匯、黃金等高風險產品，否則會跟炒作樓市的人一樣付出代價。

但到了很多媒體的眼裏，就變了味兒，好像人家鼓吹房價大跌一樣。

但無論是外匯、黃金還，郭主席的的意思都是“房住不炒”，不要天天想著炒作賺錢，外匯匯率要穩定，黃金價格也要穩定，要回歸他們的原來屬性。

房子也是一樣，誰都不希望價格大漲大跌，能住、能保值、能流通，才是最好的狀態。

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