前天，一份關於土地財政的文件重磅官宣。

這份文件是中央四部門聯合發布的：財政部、自然資源部、稅務總局和央行。一般中央部委聯合發文的文件，政策權威性很強。

時間點卡得非常及時：河北、內蒙古、上海、浙江、安徽、雲南這六個省市再加青島這個計劃單列市，從 2021 年 7 月 1 日起立即開始試點。

尤其是還沒被列入試點的其他省市也不用太高興，逃不了幾個月時間。

因為從 2022 年1月1日起，全國範圍都要這麽實施——土地出讓金"劃轉稅務部門征收"。

一石激起千層浪。

這個土地財政新政，從根子上徹底改變了土地財政的打法。

具體實施後，未來走向會如何？今天想跟大家聊聊這個話題。

1、土地財政新規定，中央一竿子插到底！

土地出讓金是地方政府的命脈所在，過去是地方政府的小金庫，但現在開始，完全變了。

從前期慣例看，土地出讓金原本確實是自然資源部門負責征收，但準確說是地方政府的自然資源部門在征收，他們對地方政府負責，幾乎完全不需要向中央有所交代。

稅務部門不一樣，國稅地稅三年前就已完成合並，都是直屬單位，一杆子就能從中央插到地方。

由稅務部門來收，中央對於地方政府的土地出讓金就一清二楚了。相當於中央直接接管地方政府這塊最大的預算外收入。

用多少，和我說，公開透明，不再是過去一筆糊塗賬。

大家知道這樣做的好處是什麽？

就是通過這樣的公開透明，讓中央對地方的土地出讓金看的一清二楚。

好了，如果看的很清楚以後呢，說不定就會慢慢的控盤。

搞清楚是第一步，全麵控盤說不定就是第二步。

2、這樣一份文件，從某種程度上看，也是打通最後一公裏，倒逼房地產稅的實施。

土地財政支配權收歸中央，假以時日，中央隨時可以切斷地方政府對於土地出讓金的依賴。

收歸中央後，地方政府財政支出的缺口誰來彌補？土地出讓金，自己沒法掌控，唯一能依靠的隻有房地產稅。

最近，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責同誌在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同誌及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

叫了無數次狼的房地產稅，終於來了。

也就是說，在《房地產稅法》審議之前，房地產稅可能就要在部分城市先行征收!

兩個政策出台時間點卡的如此接近，味道不言自明。

當然，房地產稅的正式實施依然還需要很長的時間。

3、各大城市，靠畫餅講故事搞出來的遠郊新城，辦公樓商業體這下就比較危險了。

以前各個地方城市，都熱衷畫餅講故事，玩弄遠郊新城。

為什麽？有錢賺！

先借錢畫個餅，講個美麗故事的，然後妥妥的拍地，賣個高價。

賣地的錢，地方收了。講故事的債，銀行兜底。

下階段如果中央統一控盤的話，這樣的故事可能就無法繼續維持下去了。

賣地的錢中央收了，到不了地方自己的口袋了，遠郊新城，誰還有動力、有熱情再去講故事呢？

特別是對於三四線城市的遠郊新城，大家未來一定要注意。

4、聚焦上海，土地出讓金的整體規模，其實還是挺大的。

過去一年，上海各項數據均創下近3年新高，共成交住宅、商辦各類土地373宗，總成交金額近3000億元。

比2019年整整高出近1000億元！

其中涉宅用地92幅，規劃總建麵約900萬㎡，同比2019年，麵積大幅上漲65%！

不僅成交量和成交金額雙雙位列全國第一，各項數據也紛紛創下上海土拍史近3年新高！

回顧魔都2020年的土地市場從年初的大範圍停拍，到如今各類土地成交量、成交金額、出讓麵積紛紛位列全國第一，還有最高掛牌價、最高成交總額等各種數據的破紀錄，瘋狂程度堪稱“史無前例”。

關於魔都2020年的土地出讓情況，六件大事，你必須知道！

一、310.5億元，魔都新總價地王誕生

去年2月20日，香港置地聯合體斥資310.5億元拿下徐匯濱江180萬㎡巨無霸地塊。

該塊地不僅刷新了上海有史以來公開出讓土地總價紀錄，同時也成為僅次於2019年新鴻基香港422.32億（港幣）西九龍高鐵上蓋地塊的全國總價地王！

二、3小時、187輪競價，北外灘宅地二次複拍

虹口區嘉興路街道HK271-01地塊，虹口內環內鑽石級純宅地。

去年4月份曾被中海底價競得，但之後因種種原因被迫下架，隨後於去年7月3日重新複拍，最終被招商蛇口以約40.04億元收入囊中。

該地塊與840萬㎡北外灘核心區僅一路之隔；距離“480米浦西第一高樓”直線距離僅550米；是區域內10幾年來唯一出讓的純住宅地塊！

難怪7家房企鏖戰3小時、曆經187輪報價才決出勝負，而魔都上一次如此激烈的競拍，已是5年前！

三、8.58萬元/㎡，楊浦宅地創年度樓板價新高

去年7月31日，金隅地產以總價69.2億元拿下內環內、楊浦區江浦社區R-09地塊（大橋街道115街坊）。

成交樓板價高達8.58萬元/㎡，奪得2020成交樓板價最高桂冠，也是魔都僅次於萬科中興路的魔都地王樓板價NO.2。

四、23幅，浦東全年供應土地最多

從成交的涉宅地塊分布區域來看，浦東新區是供應量最大的區域，共成交23幅。

總出讓麵積超137.76萬㎡，其中11幅位於臨港新片區。此外，青浦、嘉定、奉賢各成交涉宅地塊12幅、11幅、10幅。

五、8.96萬元/㎡，魔都最高起拍樓麵價誕生

時隔8年，新天地老牌豪宅露香園二期地塊終於在去年11月27日正式掛牌：地塊起拍總價176億，位列上海土拍史第四高！

起始樓麵價8.96萬元/㎡，創下上海曆年出讓地塊的樓麵價新高！而扣除保障房之後，住宅樓板價更是高達約9.7元/㎡！

六、60.8%，浦東新場地塊土地溢價率最高

2020年4月，上海“招掛複合”細則調整，此後便不斷出現高溢價率地塊。

而在2020年上海所有涉宅地塊中，溢價率最高的為浦東新區新場鎮古鎮東單元（PDXC-02）09A-03地塊，溢價率60.77%，競得人為同潤。

所以你應該能感受到，伴隨著2020年上海樓市的走強，土拍市場，也無比熱鬧。

土拍熱度與房價的高低，這其實就是一種共生的關係。

通過全麵掌握土拍信息，對於中央層麵而言，也有利於對樓市調控做出更加細致化的判斷。

5、很多三四線城市最主要的收入來源，往往就是土拍，但大家別看上海土地出讓金高，但因為上海經濟總量大，所以上海對土地財政的依賴度，非常低！

上海去年一般公共預算收入7046億，土地出讓收入2952億，土地財政依賴度僅僅才42%。

上海政府收入來源非常多樣化，土地財政雖然也重要，但還沒到依賴的程度。

真正影響較大的是那些三四線的城市以及土地財政依賴度極高的城市。

如果香蕉三级片按照依賴度比例不同來分為3個等級，依賴度高於100%的為“高土地財政依賴”，50%-99%的為“中土地財政依賴”，低於50%的為“低土地財政依賴”。

香蕉三级片常說的一線城市北上廣深4城，除了廣州之外，其他三城都在低於50%這個區間。

總有一天城市的土地會賣沒的，到時，地方政府該如何籌措資金發展經濟。

所以，對於這樣的熱點政策，我認為其實是好事。

倒逼地方政府更加注重產業和消費，提振經濟，達到國富民也富。

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