與優客工場轉型輕資產模式不同，2020年創富港的商業模式並未發生變化，其收入和利潤的“雙增長”仍舊來自於自營模式--租賃物業，投入裝修，加上自有團隊運營，收取租金和服務收入，一種典型的“二房東”模式。

而此前市場之所以一直懷疑共享辦公的商業模式，其質疑點正在於該模式的盈利能力。此次在疫情中的2020年實現4052萬元的淨利潤，並創出曆史新高，創富港已然是共享辦公行業自營模式的一麵旗幟了。

本文，地產資管網將深入分析創富港披露的財務數據，探討其盈利增長的秘密。

2020年創富港實現營業收入5.88億元，同比增長9.85%，其營業收入主要來自於租賃及商務服務，即空間出租的租金收入以及為會員企業提供的增值服務收入。

需要注意的是，創富港2020年的營業收入還受到了疫情的影響，一是企業在疫情期間向會員實施了“租金及服務費”減免，累計減免費用超過千萬元，二是疫情期間的出租率出現短暫下滑，在2月底、3月初降至84%以外，到6月份才重新恢複到90%的水平。

剔除減免因素後，創富港2020年的實際收入應該超過5.98億元，也就是增長11.71%以上。

對於共享辦公企業來說，收入的增長一方麵在於管理麵積的擴張，2020年創富港逆勢新增門店數29家（含擴建門店5家），新擴簽約麵積共2.95萬平米，增長8.26%。

另一方麵還來自於單位麵積產值的提升。數據顯示，2020年創富港調整後收入增速11.71%，高出麵積增速3.5個百分點，調整後單位麵積年收入0.2131萬元，高於2019年的0.2065萬元。

顯然，公司的單位麵積產值還在不斷提升。

一直以來，創富港運營空間的出租率維持在90%以上。在近乎滿租的情況下，如何在固定麵積內持續提升產值是市場比較關注的問題。

毫無疑問，包括不斷向會員企業提供非空間的增值服務在內，要想不斷產生最大化的單位麵積收入，共享辦公企業需要在運營的全鏈條中不斷去優化提升。

事實上，共享辦公空間運營的核心包括5個環節：選址、設計、裝修、新店的營銷、老店的維持。從創富港的實際經營數據來看，其空間效益的提升，主要還是在核心業務鏈條上的技術優化，比如選址、開店、營銷，利用了IT技術實現精細化管理，按創富港的說法，在IT技術的賦能下，可以在每個環節實現效益提升20%。

簡單來說，在IT技術和精細化管理的加持下，共享辦公空間單位麵積產值的提升來源於三個方麵：

一是空間，在同樣的空間內產出更多的工位，可以通過選址、設計等環節實現；

二是時間，壓縮低價值的時間，提升時間效率，比如不斷降低空間裝修的時間、招租的時間、租戶過渡的時間；

三是會員，為會員提供空間之外的服務，如注冊、工商、財稅等服務，目前創富港的會員服務收入占比25%。

更進一步，單位麵積產值的提升也將會直接影響聯辦企業的毛利率水平。此前在《創富港披露半年業績，堅定認為聯合辦公的投資價值應大幅提升》一文中，地產資管網對創富港的成本構成進行了分析，其中房租成本占全部營業成本的70%左右。

顯然，房租成本與麵積緊密相關，在固定的運營麵積內，房租成本變化不大，當單位麵積產值越高，共享辦公企業的毛利率也將越高。

除了收入增長，毛利率提升外，淨利潤的增長還主要在於期間費用率的下降。比如，2020年創富港銷售費用率從14.39%下降至12.62%，管理費用率從10.95%下降至9.20%。

分析可以發現，公司期間費用占比的下降主要在於人工成本占比的下降：銷售費用中的人工成本占收入比從2019年的7.78%下降至2020年的6.63%；管理費用中的人工成本占收入比從2019年的8.09%下降至2020年的7.10%。

顯然，創富港淨利潤增長的另一大原因在於人工成本的下降。

數據顯示，2020年底創富港的員工數量為968人，相比於2019年的1029人，淨減少了61人。也就是說，盡管2020年創富港經營麵積規模比上一期增加 8.26%，但相對應的員工總數減少5.93%。

從結構來看，減少的人員主要為銷售人員和行政財務人員，分別減少68人、9人；而增加的人員主要為管理人員和技術人員，分別增加9人、7人。

銷售、行政人員下降，管理和技術人員上升，其背後正是通過IT化實現了部分人工替代。信息顯示，公司通過科技賦能服務，提升了服務人員人效，通過優化各個傳統人工服務模塊提升了人力資源管理效率，比如內控流程規範、自助空間服務、員工高價值活動提升等模塊，達到人工替代、降低成本的效果。