樓市又有大動作。

5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、國家稅務總局在北京召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取政府、專家學者的意見。

字數越少，越重要。

房地產稅立法時間表沒有明確，卻也十分迫切了，這也是高層2021年以來第四次提到房地產稅了。

香蕉三级片通常說的房地產稅，包括開發、交易、持有三個環節。

中國稅製重開發和交易，輕持有。針對房產保有階段的稅收幾乎為零。

這樣的頂層設計導致各地樓市調控，隻能圍繞著“限”字做文章，包括限價、限購、限售、限貸、競自持、競配建等等。

這樣的調控可以總結為兩種思路：

一是提高開發商的土地成本。

二是阻斷市場流動性，強壓價格，不能觸及根本問題。

財政部在這之前已經公布房地產稅立法三大原則：

立法先行、充分授權、分步推進。

具體到實施層麵，核心關注點，比如免征麵積、免征額、累進稅率，至今別說細則，連一個框架都還沒出台，令人感到非常著急。

火爆的樓市 漲瘋了的房價

期待越大，失望越大，香蕉三级片先看一組數據，感受一下當下樓市的火爆程度。

國統局數據顯示，2021年一季度中國商品房銷售麵積3.6億平米，銷售金額達3.8萬億，同比分別增長63.8%和88.5%。

全國住房均價在一季度首次邁上萬元大關，達到10658元/平方米，2020年均價為9859元/平米。

其中，江蘇、浙江成為全國唯二的地級市房價，全都突破1萬元/平米的省份。

一句話的背後，包含了多少家庭的悲歡離合、酸甜苦辣。

然而，突破天際的房價，卻絲毫沒有影響大家加杠杆買房的熱情。

數據顯示，一季度末居民中長期貸款新增1.98萬億，刷新了2020年三季度1.8萬億元的紀錄，同比增長57%，居民中長期貸款的大部分構成就是按揭貸。

央行最新研究也顯示，2021一季度，中國宏觀杠杆率為276.8%，居民杠杆率為72.1%，政府部門杠杆率為44.5%，企業部門杠杆率為160.3%。

同時，房地產收益在居民家庭資產增值裏的占比，也還是最高的。

西南財大中國家庭金融調查與研究中心，近期聯合螞蟻研究院，基於2021年一季度中國家庭的財富、收入和工作穩定性，展開調查，其報告中顯示：

影響家庭財富變化的因素有四大類，住房資產、金融投資、工商業經營、可支配現金。對於財富增加的家庭來說，住房資產增加貢獻了76.7%，金融投資價值增加貢獻了16.2%，可支配現金和工商經營總貢獻在10%以內。

對房價漲跌最敏感、最在意、最脆弱的，毫無疑問是普通中產家庭。

分享這樣幾個有趣的數字：

１.公安數據顯示，2016年中國凶殺率為每十萬人0.62，全世界最低的國家之一。相比之下2015年美國凶殺率是4.88。

２.中國重大暴力犯罪率，2012年到2016年期間減少了43%。

３.同一時期裏，全國範圍的小區裏保安數量大幅增加，2014年有4200多家保安公司和450萬名保安，到2019年有9500家保安公司和515萬名保安。

以blissoffice所在的上海為例，上海市保安服務（集團）有限公司，成立於1985年8月，是國內成立最早，至今業界規模最大，業務最多、服務範圍最廣的專業保安公司之一，截止2019年2月，下屬子分公司超過20家，員工人數超過2.6萬人。

為什麽會出現這種情況？

原因很簡單，中國改革開放三十年，大眾迅速富裕了起來，中產階級教育背景、職業生涯、家庭結構相差巨大，住在同一個小區裏，抬頭不見低頭見，唯一的共同點就是都買了房。

房價漲跌、子女教育、投資理財是開啟中產家庭話匣子的鑰匙，業主們也隻有這些東西可以一塊兒聊了。

房價則是這其中最大的軟肋，股票跌了可以硬抗，基金綠了可以硬撐，房價跌了就直接全麵破防，一點餘地都沒有。

於是小區物業和保安，就成了中產階層小區房價的守門人，很多小區保安的第一要務不是保護業主們的人身安全，而是維護房價不下跌。

保安們的日常工作包括日間夜間巡回、驅趕群租客、維護小區設施、趕走流浪漢，更像是幹雜貨和苦力的一群員工。

這在全世界其他國家的小區裏，絕對稱得上是奇觀異景，隻有在中國，尤其是北上廣深一線城市，卻長期被當做是一種常態，各大上海本地樓市公眾號在測評小區的時候，甚至會明擺著把物業品質和保安作為因素，考慮進去。

尷尬的試點 刺不破的泡沫

中產階級如此關注房價，房產稅猶如“狼來了”，每一次高層提及，都會觸動中產脆弱的神經。

房地產稅雖然是國際通行的一種稅，但也是有免征額度和優惠減免的，其他國家通常是累進收取，有很多抵扣的方式。

對於發達國家來說，房產稅作為保有環節最重要的稅收，已經是地方政府的重要收入來源了。

2016年36個國家房產稅平均比重為47.5%，其中澳大利亞、英國為100%，加拿大97%，美國也有70%，貢獻了絕大部分的政府稅收。

目前國內隻有上海和重慶開啟了房產稅改革試點。

上海以家庭為單位，本地居民第一套住房免征，按人均60平方米扣除。假設上海有一個三口之家，兩套房，第一套90平米，第二套120平米，那麽超出的30平米才會被征稅。

重慶每個家庭隻能對一套應稅住房扣除免稅麵積，存量獨棟商品住宅免稅麵積為180平方米，新購獨棟商品住宅免稅麵積為100平方米。

盡管2011年開征後房產稅收入總和在地方政府稅收占比中穩步提升，上海和重慶房產稅收入增加了2倍，整體上也隻是占上海總稅收的4%不到，占重慶總稅收的4%多一點。

房產稅的開征，無法替代土地出讓收入，既不能在短期內大幅提升地方財政收入，又無法對房價產生立竿見影的抑製作用。

上海和重慶2011年開始試點，官方數據顯示，到了2018年上海商品房價格已經從1.5萬一平米上升到2.4萬一平米，重慶商品房同樣從5000一平米拉升到7000一平米。

根據安居客最新數據，2021年上海二手房均價已經高達5.33萬一平米。

長期來看，房價的決定因素首先是人口和供需、其次才是貨幣、土地，最後才是當下的樓市政策調控，稅費得排在很後麵的位置。

房產持有稅並不是麵向所有人征收的人頭稅，所以開征後的影響，從5到10年的長周期來看，影響隻會越來越小。

１.有十幾套房的房東。

假設房產稅從試點城市鋪開到全國，對於房產資產為主的家庭來說是利空，短期內很難將房子變現，在人口增速下滑的大背景下，尤其是三四線城市的漲幅也越來越小，投資房產的性價比越來越低。

２.盲目加杠杆的炒房客。

房地產稅開征之後這些人的資金壓力迅速增加，持有成本過高，一旦斷供會被銀行查封、拍賣，賠了房產又折了現金流。

３.別墅、高端公寓買家。

香蕉三级片看到很多城市都在設計製度，征收別墅、高端住宅全額房產稅，比如重慶的試點就是如此，最終如果采用累進式稅率，高檔住宅賦稅會很重。

４.旅遊、度假房產買家。

旅遊地產項目的買家大多是候鳥式的居民，一年去不了幾趟自己的海景房、江景房，更不用談能帶全家人去旅居幾個月這種事情。

考慮到中國的房屋類型極其複雜，市場上有大量房改房、央企房、軍隊房、經濟適用房、甚至小產權房都混入其中，這些房屋如何確權、如何征收，變成了更複雜的問題。

房企缺糧 中產買房

2021年5月12日，北京集中供地結束，花了2天時間賣掉相當於2020全年一半的住宅用地，整體溢價率不高隻有7%，在穩低價和多賣地之間達成了某種平衡。

這背後是北京土拍有史以來最嚴格、最複雜的出讓規則，大量的公租房配建、不完全產權、競租賃、競公共租賃住房、套內79/90政策，政府把開發商的利潤拿捏得死死的。

據在現場的業內人士說，北京土拍有錢還不行，還需要勇氣。大量中小房企成為黑馬，勇敢拿地，大型房企們為了降低風險，直接選擇聯合體拿地。

最後的結果是，北京集中供地土拍，溢價率不高，房企極為熱情，整體樓麵價還明顯上升了。

房產稅隻是直接稅裏的一種，遺產稅、贈與稅這些更重要的稅製改革問題，也都還沒有被解決，它們的盡早討論、確立與出台，毫無疑問應該是中國大開國門的前提。

隻有經曆了比較完善的稅製改革後，再談金融改革開放，才是有意義的，否則就會導致產業資本向金融資本的大幅遷徙，同時高淨值人士，也會帶著自己的資產外流。

中國的外匯管製極其嚴格，卻幾乎不征收離境稅，富豪們很容易通過建立海外家族信托去轉移資產，以前可能是購買海外不動產和足球籃球隊，現在可能是炒虛擬貨幣，以及各種離岸家族信托，甚至是古玩字畫等另類資產投資。

反觀普通人，尤其是中產階級，在投資工具極端缺乏的情況下，抱緊房子似乎就成了不錯、且唯一的低風險增值方案。

普通人距離房價降溫還有多遠？

了解辦公室

更多辦公室出租