上海改革開放後的幾大國際社區中，有一個天生自帶貴族光環的老牌國際社區：古北

在這十年的房價周期裏，先後被碧雲、聯洋、新江灣趕超，甚至也即將被新生代的大寧追上

不僅如此，從2017年開始，古北房價走出了一條極其平緩的曲線

意味著它後續想要追趕，其實也非常乏力

對於這個開發幾近飽和的居住區，除了麵對幾代國際社區之間的競爭，隨著上海新貴板塊如北外灘、前灘的強勢崛起，一騎絕塵

這個曾經上海的第一富人區，真沒落了麽

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三十年前的古北，出道即巔峰

什麽叫做起點高，對於古北來說，可能是全麵的碾壓

毫無疑問，這是上海起點最高的居住區，首先是規劃上的高起點

因此在大規劃上，古北國際社區因為是上海第一個涉外商住區，也是上海當時唯一成片規劃開發的板塊

古北一期的建築都是外國設計師親手打造，歐式風為主流

當年規範建築的允許讓大量的圍合式社區排布得到通過，從而得到史無前例的景觀園林和居住感受

古北的任何一個外銷房小區，隨處可見的雕塑、拱門、圍合式、半開放...統一規劃和城市設計控製，形成了古北比較統一的建築風貌及環境特色

如此大手筆的去規劃一個新區，在當時的上海也是前所未見的

所有大規劃上超前意識，來自於對每一個小板塊的精心設計，內嵌在古北的城市肌理之中

尤其這條長700米的黃金城道步行街，在古北二期開始建設，它像一條柔軟的緞帶，自由貫穿其中

連著周邊的住宅地塊，成為古北的景觀主軸和活動主軸

純粹步行的街道，各種交互的行人空間，社區樓下出門就是開放式街區，整個板塊都是一以貫之的，一種特別國際化的感覺

運營方古北集團為此投入了非常重的成本，為的就是用這樣的景觀和那些在景觀中盡情享受生活的人

去回答一個什麽叫做國際社區的問題，這也是古北能夠成為第一代的原因

不僅如此，古北誕生了上海第一代，全精裝修房和電梯房

古北外銷房采用的都是國際一線廚衛品牌，比如科勒、日立等一線大牌

1991到1998年，那時候是什麽時候，很多市中心的房子都還沒有單獨衛生間的時候，中國也沒有正式進入商品房時代的時候

古北房價也是出道即巔峰的，當上海市中心老盧灣區房價還隻是5000多的時候，古北一期的外銷房價格就高達1200美金，接近萬元的均價

由於都是外企收入自然是高出一截，當時候古北一間公寓的租金，可以達到3000美金，讓除了老外和富豪之外的人，都高攀不起

因為都是外銷房，隻有外國人持外幣購買，這樣小眾，代表的就是古北這個板塊與生俱來的貴族感

1982年，上海市人民政府決定利用虹橋國際機場的有利條件，在長寧區境內辟建一個涉外經貿與商務活動為主要特征兼具外事功能的虹橋開發區

吸引上海市很大一部分外籍人士，尤其是來自虹橋經濟開發區的歐美人士

客戶多位中層企業以上管理者，最多的時候古北的外籍人士比例，高達60-65%

擁有了上海最洋氣的商業體，除了家樂福，還有日本具有百年曆史的著名百貨公司高島屋

國際氛圍、國際人口、國際房子，所以當時的上海居民，對於古北這個地方，除了感到神秘，更多的是仰望

1997年之前的上海，真正稱得上上海第一個富人區的，或許隻有古北

02

古北當時候的好是真的好，也是因為別人底子太差了，才襯托出來它的好

浦東大開發後，古北似乎慢下來了

就像班裏一直考第一的那個同學，某一天突然發現，班主任突然給班上排名靠後的幾位開起了小灶

而他們也非常努力而又爭氣地，迅速超越了前輩

說的就是，1990年依托著金橋出口加工區的碧雲，和依托著世紀公園和浦東行政中心的聯洋

1990年開始的浦東大開發，加速了上海乃至整個中國，改革開放的力度，不論是碧雲或者聯洋，都擁有了比古北更好的區位條件和資源依托

加之1999年浦東機場通航，現在幾乎95%以上的國際航班從浦東機場出發，而非虹橋

隨著國外資本，國際交通樞紐，慢慢向浦東，後來的外籍人士也出現了從西部轉移到東部的趨勢

最近和古北最資深的中介聊天，他說現在的古北外籍人口大概在30%左右，相比三十年前的外籍人口比例下降了不少

或許也正是因為起點太高，古北發展的後勁不足，除了外國資本的轉移，和外籍人口客觀或主觀的從古北遷出

在這樣的前提下，所謂古北最純正的國際化氛圍漸漸被削弱，國際化不再是它獨一份的優勢，全上海都在國際化

後麵發生的事情，民營資本的強勢發展，不論是最近幾年的國潮大崛起也好，互聯網對整個中國的顛覆也好，外企不再帶有高高在上的無上榮光

2000年前後，因為徐家匯的成功，整個上海在中環規劃了4個副中心，整個上海城市資源開始拉平

在那段高速發展的時間裏，上海開始進入了均攤發展的模式

最早啟動開發，也就意味著更早結束開發

除了古北，1987年開始到2008年最後一批住宅，這裏的所有建設用地宣布開發殆盡

當時代的列車快速向前行駛的時候，如果你前行得稍慢，車上的人就會覺得你在後退，於是，古北就這樣錯過了

沒能和城市發展保持同頻，才是古北慢下來的本質原因

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正是因為開發得太早，當下的古北國際社區，又是怎樣一副場景

古北最後一批建成的商品房，林立在黃金城道步行街兩旁，也是目前整個板塊最貴的二手房

禦翠豪庭、古北瑞士花園、古北國際花園等等這些，當初無數人夢想中的豪宅，古北最好的房子

即便是它們，目前也已經有近15年的房齡了

更別說那些早在91年就建起的金獅、金馬、金龍、金象公寓，幾乎都是接近30年的房齡的老房子

古北一期幾乎都是外銷房，而外銷房又幾乎都是90-98年的產物，所以等於說是大部分二手房房齡都很老，幾乎都有20-30年的曆史

雖然和同期建造的商品房相比，外銷房保持了非常旺盛的生命力，但也不可否認衰老的事實

還有當時看起來很洋氣，現在卻過時的建築審美、社區規劃、房型設計，也沒辦法視而不見

大量的圍合式小區，也造就了這裏大量產出非標準戶型，不符合國人追求南北通透，格局方正的喜好

過於西式的建築風格，或許很符合初代外籍或者華僑業主的審美，他們離開後，更加年輕的購買力進場，還會為這樣的風格而買單麽

這都是必須去正視的問題

一直以來，古北長期缺乏新盤供應，在市場上沒有太多聲音，二手房成交量也在下滑，一個是業主不願意置換

同樣，作為一個業主不太願意置換的板塊，也給後續買進的人帶來一個煩惱，那就是

200萬買進的房子，1200萬賣出，增值稅幾乎等於全額稅，是否也是下家不願買單的原因

但是另外一個層麵，對於購買古北而言現實的完善也讓你不會對他有失望的感覺

買入古北，你可以得到什麽，幾乎全都看得到，而且都在桌麵上，不會有一點的誇張，也不會有任何的杜撰

古北超前的整體規劃保留了國際化社區最體麵的純粹感，相比較上海熱門板塊，次新房的代價多半都要站上15萬的單價箱體

這也就意味著一套改善性住房整體的總價段全部在2000萬以上

而在古北，就上麵那套高稅費房源的背後，香蕉三级片看到硬幣的另一麵就是一套145平米的房子，總價也還在1200萬

古北或許不會有那麽快的增長了，但古北依然在供應著美好生活

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古北見證了一個區域感歎號式的發展

它仍代表著的是那個時代，政府為了城市發展，招商引資，做出了多大的努力

這個政府有意識地打造的國際化的社區，在當時是領先的

它走下坡，不是因為不好，而是別人起來的太快

喜歡古北的，熱愛他的純粹，喜歡他的齊全

不看好的，也是因為他的歲月、周期，以及未來並沒有太多的驚喜

這是一個版塊的宿命，都會經曆過的事情

但不論如何，上海第一代國際化社區的名號，永遠都屬於古北

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