不管是上海還是任何一座城市，香蕉三级片理解中的房價都有著理所當然的“環線區分”，中內外、郊環都有明確的價格界限。

不管是黃浦江邊十幾萬的天價還是郊區三四萬的剛需均價，都折射著所處地塊的價值。

但是上海的前灘板塊一直都是個例外。

前灘的定價體係自成一格，是真正意義上的“價格孤島”

這幾天我去了趟前灘，再次被所謂均價20W+的「高性價比房源」震驚到...

翻遍了整張中介遞來的房源信息，找不到幾套千萬以下的房源，哪怕是小戶型...

光從這一角度看，前灘一次次刷新樓市認籌率，確實也理所應當。

畢竟這個板塊，很值錢。

地段、價格、規劃，還是學區？

華二為什麽這麽“值錢”？

華東師範大學第二附屬中學前灘學校是一所九年一貫製公辦學校，於2018年9月正式揭牌，按照學區招生。

華二前灘學校由華東師範大學第二附屬中學承辦，是華二在上海的第6所分校。

華二在上海的6所分校

上海人都知道，華東師範大學第二附屬中學是上海四大著名高中之一，與上海中學，交大附中，複旦附中齊名。

華二學校每年高中畢業生大學錄取率為95%以上，被北京大學、清華大學、複旦大學、上海交通大學等名校錄取的學生超過該校畢業生數60%。

並且華二前灘學校作為華二在上海最小的“兒子”，除了豪華的師資團隊，華二前灘共規劃建設支持21個不同領域方向研究的創新實驗室，涵蓋了生物、社科、數學建模、空間地理、機器人、科學實驗、創意設計等領域。

華二前灘學校科創實驗室

大家好不容易買到的前灘新房，最終能對口上華二嗎？

關於學區這個問題，要重點強調的是期房不對口學區！期房不對口學區！期房不對口學區！

1）新盤在出售之前原則上是不會劃定對口公辦學校的，上海每年會在3月份左右新劃定學區範圍，也是新的一年小初升學政策公布的時候。

2）但是參考前灘過往已出售的所有樓盤，全部都是對口華二前灘學校（參考下圖），晶耀二三期、錦繡臻品等項目在出售時候也是沒有劃定對口學區的，但是隔年新劃定對口學校時候都是對口華二前灘學校。

物理距離上較遠的前灘中糧都對口，目前前灘剩下的幾個項目對口華二前灘是極大概率的事件（隻能說是大概率！）

前灘招生政策新變動

相比較能不能對口華二，其實香蕉三级片最需要關注的還是：

如果前灘剩下待入市的項目都對口華二沒錯，那未來，能排上華二嗎？

對於這一問題，答案其實就三個字：不容易。

為了讓大家更能對比今年華二招生政策的變動，大家可以將今年和去年的招生告示放一起看。

首先從招生計劃來看，這兩年固定的都是新生5個班。

按照學校的設定：“華二前灘學校（9年一貫製）的設計容量為45個教學班，每個年級的額定容量為5個班，一個班招生人數上限45人，則可招一年級最大招生為225人。”

摸底統計中，對口地段內符合條件的兒童已經超過了學校招生計劃。

超過人數，那就意味著入學條件及入學排序就變得至關重要。

入學條件其實這兩年都一樣，從去年開始，就要求“人戶一致“（戶籍地與居住地「具備相應的房產證」一致）、”五年一孩“（五年內隻安排一次對口入學）。

重點就在於，今年，華二入學順序變了。

先看下2020年華二前灘學校的對口順序：

2020年，華二第一類對象：“人戶一致”適齡兒童。

再來看下2020年華二前灘學校的對口順序：

2021年，華二第一類對象：房產證上要有孩子的名字！

此公告一出，其實最難的應該屬於前灘的老業主們了。

因為無論是背負商業貸款還是純公積金貸款，想要在房產證上加子女名字，需要銀行出具同意書，但銀行出具同意書的可能性幾乎為0 。

這對大戶型且尚未還清貸款的很多家長來說絕對算是一件比較麻煩的事情。

對於無貸款的家庭來說，加子女名字則要交數十萬的稅費。

總的來說，對於已入住的家庭來說加小孩名字就兩個辦法：

贈與或者買賣的方式進行

（都是要交錢就對了）。

而在該招生政策發布後購房的業主，無需再額外繳費便可往產證上加子女名字，可能會彎道超車，擠掉一部分老業主的第一檔名額。

目前，前灘已售樓盤達到15個，共計出售住宅大約5000套左右，

華二前灘2020年開始實行5年一戶政策，顯然學區資源是有些緊張的。

換句話說，即使搖中前灘的項目，即使對口華二，也有可能排不上。

根據香蕉三级片blissoffice整理出的數據顯示，2021年前灘還有5個項目待入市

整個前灘未來要達到8000-10000戶家庭的情況下

買進前灘百分百上華二那肯定是不可能的！

如果當年對口要上學的兒童數量較多，就需要在人戶一致前提下按產證名字、落戶時間等排序，學區擠兌現象非常有可能發生。

總結一下能不能排的上華二前灘學校

其實也就取決於以下幾方麵：

1. 首先前灘待入市的幾個項目能否對口華二前灘（對口概率非常大）

2. 什麽時候能交房以及辦產證，目前前灘已售樓盤的交房速度，大部分是認籌後1.2-1.7年交房，也就是說項目這個月認籌，大概要到明年秋季甚至年底才能拿到房子，再加上6個月辦產證時間，有產證的話需要到來年2-5月份左右。

也就是說想在後年（2022年）入學的，那要看產證能否在2022年4月23日之前辦下來，如果不行那也還得再等一年。

3. 如果能在入學報名前順利辦下產證且戶口遷入，那麽就要從每年對口戶數和招生人數兩方麵去探討入學概率。

總的來說，買前灘的房子上華二不是百分百的，隻能說是大概率的，所以大家不要盲目追崇“學區房”。

近一兩年急著要上學的家庭“風險”還是比較大的，但如果孩子還小，幾年之後才需要上學的在前灘置業確實是個很好的選擇，畢竟前灘的價值點也遠不止“學區”。

前灘的房價是否值得？

如果說前灘的價值不止學區這一點，那就要回到大家常問的一句話：

從居住層麵來看，前灘板塊值不值這個價？

其實前幾天的文章就提到過，在我個人觀念裏每一個城市的“中心”都是會轉移的。

也有讀者朋友評論說：“上海哪裏都是中心”。

其實這句話真就是對於前灘超越環線定價的最好解釋，也是我心中城市最好的樣子。

香蕉三级片所謂“買房買進市中心”的理解無非是對資源的占有；

一座城市最好的生活資源、最稀缺的住宅體量、高能級的板塊地位...這些因素構成了香蕉三级片心中一個“市中心”該有的樣子的。

而當這些因素都能在前灘身上找到。

前灘真的不值嗎？

昨天在前灘轉了一下午，最大的感受就是：前灘真的太新了。

這種“新”不是香蕉三级片理解中一座城市所造的夢—虛無縹緲的不切實際；

走在前灘的路上，就能切實感受前灘的舒適感來源是一種滿載生活氣兼顧時尚感的生活方式。

想了很久怎麽形容前灘板塊的居住舒適度。

同樣是均價12W+左右的房價背景，即使老虹口打著頂級北外灘的規劃，但我還是會更喜歡前灘就對了。

當然，光看城市界麵就評價一個板塊也並不嚴謹。

既然說前灘足以成為一個“中心”，那麽前灘板塊內的資源是否撐的起這一稱號？

前灘所接受到的城市規劃能級，在上海確實也是獨一無二的：

• 中環內三條地鐵線；

• 十二年一貫製的頂級學區；

• 頂級國際醫療配置；

• 大型高端商業體；

• 稀缺的濱江資源

• ...

  剛剛上文也說到，對於前灘第一印象就是：新。

那是因為前灘所有可開發項目於“十三五”收官前均已進入建設狀態！（這意味著前灘幾乎沒有“大餅”）

前灘中央活動區同樣也鎖定“世界會客廳”功能，吸引國際企業總部及組織機構入駐，亦是浦東“金色中環發展帶”中的重要一環。

香蕉三级片始終相信，隨著區域綜合功能和配套環境的日益完善，前灘將逐步成為產城融合標杆。

同樣，前灘想吸引的也不僅僅隻是上海的目光；

前灘不需要和“市中心”比，它本就有自己的“中心”。

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