2013年的時候，真如規劃了330米高的寫字樓勇奪上海第一高，結果被3年後交房的北外灘白玉蘭廣場以330米奪走實現了。白玉蘭廣場還沒站穩浦西第一高，徐家匯中心已經在370的高度上正在開工了，徐匯也是好運不斷，在2020年2月20號下午香港置地310.5億拿下徐匯西岸金融港地塊，刷新中國大陸土地總價地王的喜悅還未完全回味，徐匯以為穩了的時候。沒想到啊，當天北外灘再次拋出重磅規劃，直接把上海浦第一高的天際線送上了480米。

今天正話題香蕉三级片從2月20號的兩件事從新說起：

一，徐匯西岸金融港的總價地王。

1，這塊地在哪？如下圖

徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊。

2，這塊地有多大?

這幅占地超過320,000㎡，總開發體量約180萬㎡的土地，以成交價格計算，1,087,049.6 ㎡地上計容麵積計算，樓板價約為28,565元/㎡，如算上地下商業，平均價格約為27,000元/㎡。該幅地塊的成交價格也略微超過了招商蛇口和華僑城聯合體以310億元的總價拍得深圳新會展中心地塊，成為了中國大陸的總價新地王。

3，誰買了這塊地？

拿下此地塊的香港置地，其母公司為怡和集團，1844年，上海第一塊土地拍賣，得主就是怡和洋行。怡和洋行在1912年到解放前，以上海為總部，後來遷至香港。

怡和集團是亞洲曆史最悠久的公司之一，旗下的企業包括香港置地、牛奶國際、文華東方酒店集團、怡和太平洋、怡和汽車；投資的業務包括有：建築（金門建築）、地產（置地）、航運（香港空運貨站、怡中機場服務、香港貨櫃碼頭）、零售（惠康超級市場、7-Eleven，必勝客、萬寧藥房、美心飲食集團）、投資銀行、酒店（文華東方）、保險顧問等等，員工總數超過數十萬。基本涵蓋了香港與地產有關的方方麵麵。

香港置地在香港隻在最貴的地方出沒，為香港中環最大地主。

4，這塊地怎麽開發？

根據規劃顯示，該28個地塊為商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地，地上土地麵積32.37萬平方米，其中出讓麵積23.13萬平方米；地下水平投影占地麵積28.58萬平方米。建築麵積，地上計容建麵為108.7萬平方米；地下建築總麵積不超過71萬平方米，總開發規模約180萬㎡！

5，開發成本有多少？

值得注意的是，該幅地塊設置了嚴苛的持有要求，受讓人須按出讓年限持有地塊內包括地上、地下 100％商業，60％辦公，100%文化體育以及所有的租賃住宅。巨大的體量+稀少的可售部分，該項目對於開發商的資金實力要求令人咋舌，180萬的體量僅開發成本就將達到300-400億，加上地價以及7-8年開發周期的產生的大量利息，整體項目的投資的秒過700億，超過了新鴻基徐家匯中心的500億，以及綠地外灘中心，成為了上海有史以來最大的單一地產投資項目。

6，故事背後的意義是什麽？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次地王項目的交易其信號意義極強，也為當前略帶蕭條的土地和房產交易市場注入了一劑強心劑。這進一步說明拿地的邏輯，即新冠肺炎帶來的衝擊是短期的，整個中國土地市場和房地產市場的基本麵沒有改變，房地產市場的韌勁依然存在，所以類似土地交易不會受新冠肺炎衝擊的影響，更不會出現暫停拍地或中止拍地等現象。客觀上都說明中國核心城市優質土地市場的投資價值，也充分說明各類資本依然看好此類重點土地市場的投資。

二，北外灘街道控製規劃草案。

虹口區北外灘街道控製性詳細規劃修編（公眾參與草案）》

1，規劃的區域在哪？

上海北外灘地區位於虹口區南部，河南北路、海寧路-周家嘴路、大連路、黃浦江、蘇州河圍合區域，總麵積約4平方公裏，陸域麵積3.3平方公裏。如下圖

2，規劃的體量有多大？

北外灘地區規劃建設總規模約840萬平方米。總體格局為中部核心商務區高強度、高密度開發，兩側提籃橋、虹口港曆史片區低層高密度空間格局。

3，規劃的效果是什麽？

480米高 浦西新第一高樓

380米高 浦西新第二高樓

北外灘核心商務區段將圍繞320米高的白玉蘭廣場和480米高的新地標打造兩組標誌性建築組群。其中，480米新地標兩側將分別新建1棟380米高和1棟300米高的大樓，此外將新建11棟建築，包括1棟60米高的建築，3棟180米高的建築和7棟200米-265米高的建築，新舊共17棟大樓將形成北外灘新的天際輪廓線。

4，規劃的目標和意義？

全新發展目標：最頂級的城市核心地區！

規劃將北外灘地區建設成為與外灘和陸家嘴錯位聯動、居職相融、孵化創新思維的新時代頂級中央活動區，匯聚現代化國際大都市核心發展要素的世界級會客廳最閃亮的一幅畫卷，全球超大城市精細化管理的典型示範區。

類似土地的交易和土地規劃，對於上海土地市場甚至全國土地市場都有積極的作用。雖然很多房企近期資金麵確實收緊，所有的企業都是今年是過去最困難的一年，但是如若盲目認為房地產蕭條，經濟不景氣，那麽最終會發現，無論是好的項目還是不好的項目，其實都會被你的競爭對手所獲取。香蕉三级片需要做的就是相信中國，相信未來。香港置地不是傻子，虹口區政府也不缺飯眼光，對比美國，歐洲，澳洲，日韓，中國香港等等，最好的市場還是在中國大陸。