“逃離CBD”仿佛已經成為一股全球性浪潮。在中國，500強、“獨角獸”及中小企業從北京國貿CBD或上海陸家嘴的頂級寫字樓中搬離；在美國，穀歌、亞馬遜等科技企業正在回歸都市，但比起華爾街，他們更傾向於選擇靠近中城的哈德遜廣場、“矽巷”。這些變化都清晰地傳達著人們對於功能單一的傳統中央商務區的失望，也讓城市及其規劃師反思：單純依賴金融、商務作為城市的單一引擎已經無法煥新城市活力。

比CBD更強調“人”的CAZ

中央商務區(CBD，Central Business District)的概念最早由美國社會學家伯吉斯在1923 年提出。現代意義上的中央商務區是指城市中集中了大量金融、商業、貿易、信息以及中介服務機構，擁有大量辦公樓、酒店、公寓等配套設備，具備完善的市政交通與通訊條件，便於現代商務活動的場所。但隨著城市的不斷發展，CBD也暴露出越來越多的問題：城市中心區地價、物價飛漲，居民人口大量流失，“有商無民”現象不斷加劇；中央商務區白天“鍾擺式通勤”，夜晚與周末成為“死城”；城市中心區零售商業比重大幅下降。這些問題都導致傳統中央商業區呈現蕭條局麵，城市中心區出現衰退跡象。在這樣的背景下，CAZ應運而生。

中央活動區（CAZ，Central Activities Zone）集辦公、金融、商務、娛樂、旅遊等於一體，融合了中央商務區、中心商業區、休閑娛樂區等功能，能夠把握城市乃至更廣泛地區的經濟脈搏。CAZ具備六大特征：7/24全時段活動，多種功能複合共存，保障區域內的人氣和活力；區位覆蓋更廣，既可位於城市中心地區，也可位於城市分中心；產業更加多元，除金融商務外，覆蓋文創、信息經濟、休閑娛樂等多類產業，強調對區域經濟以及城市居民的協同服務；重視居住功能，設置一定比例的居住空間，保障區間的人群基礎和功能配置；多層次公共空間，以步行為空間主導配合道路設計，公園、廣場等多層次公共空間並存；服務人群多樣化，以多功能、常更新的元素吸引上班族、Z世代、各類消費者和居住人群，從而保持持續的經濟活力和城市吸引力。

與傳統CBD不同，CAZ的空間布局及功能更加綜合，更突出人的體驗和活動。它在繼承CBD商業、商務等主要功能的同時，適應城市發展的需求，突出功能的多樣性，增加活力要素，提升空間環境品質。為優化空間中人的體驗，CAZ在空間密度及尺度上更加適宜，更具開放、多元、混合等包容性特征。同時，CAZ搭載了更多生活元素，使原有居民不再“被迫”搬遷、上班族可以獲得就近居住的條件。

CAZ發展理念實踐

隨著傳統CBD帶來的城市問題不斷突出，世界級城市紛紛開始探索CAZ的建設路徑。以倫敦為例，2002年《The London Plan 2020》中首次提出打造總麵積為22平方公裏的中央活動區規劃，隨後這一思路在2017年的規劃中得到了延續。規劃將以倫敦金融城和西敏區為中心向外延伸的老城區部分以及金融城中心以東的狗島北部（Northern Isle of Dogs，NIOD）規劃為中心活動區，前者也常被理解為狹義的中央活動區範圍。

中央活動區承襲了CBD經濟統領功能，繼續擔當區域的經濟心髒。倫敦CAZ以全市1.4%的麵積，擁有全市75%的辦公麵積，貢獻全市55%的GDP。

同時，CAZ的綜合功能及創新元素聚合也使科技回城的趨勢愈加明顯。倫敦CAZ信息產業增加值占比接近25%，倫敦金融城科技產業辦公麵積占比超過40%，東倫敦科技城更成為全球性的科技產業地標。這裏大學集聚，在校學生數量均超過5萬人，成為全市的智力知識中央區。以信息產業為代表的創新經濟，在就業與經濟貢獻上逐漸趕上金融、高端商務等，成為倫敦經濟增長的新驅動力之一。

創新基因的持續發展，也吸引了大量文化創新產業落戶CAZ，進而成為倫敦經濟的新增長點。倫敦文創產業的單一產業增加值比重已超過10%，成為僅次於金融產業的第二大產業，尤其以廣告與營銷、影視、IT服務、出版與可視藝術等細分產業形成更契合中心城市基因的文創亮點，並通過文創活化城市曆史名片，也形成對旅遊、科創等跨界就業崗位的有效帶動。

而倫敦CAZ 20-40歲區間人口占比高於倫敦整體約3%，常住人口呈現出明顯年輕化、高學曆等特征，高知人群回流跡象明顯，持續為城市帶來活力。

此外，倫敦CAZ近10年吸收外資均位於全球前2位，年度來訪國際人士占比接近2000萬，已經成為整個城市中吸引國際資本、國際人才最集中的區域，也是城市麵向世界的窗口。

城市規劃領域中“生活圈”的概念起源於日本，其目的是指導各類服務設施被合理配置，振興城市活力。出於生活化、人性化的考量，倫敦CAZ在環海德公園、環攝政公園等板塊著重打造大型公共空間，為民眾提供生活居住、休閑娛樂等功能；同時集聚優質博物館，邀請藝術家和設計師在公共環境內設計裝置，塑造文化藝術氛圍。

上海中央活力區

“上海2035”中首次提出中央活力區概念，其規劃範圍約75平方公裏，包括小陸家嘴、外灘、人民廣場、南京路等區域，重點發展金融服務、總部經濟、商務辦公、文化娛樂、創新創意、旅遊觀光等功能，加強曆史城區內文化遺產和風貌的整體保護。

而從CBD到CAZ的升級既要有成片聯動的規劃，又要有足夠的曆史文化積澱，還要具備足夠的騰挪空間（足夠的可控開發的出讓土地）。基於以上條件，上海提出開發北外灘8,400,000㎡的城市CAZ，將上海市中心結構從外灘與陸家嘴的兩岸聯動轉變為三角錨固的狀態。

依據2020年完成公示的《虹口區北外灘街道控製性詳細規劃修編（公眾參與草案）》，北外灘將重點發展商務辦公、公共文化、商業服務三大核心功能，並注重酒店等輔助功能，以及休閑娛樂、教育培訓等配套功能。在布局上，中部核心商務區將采用高強度、高密度開發，兩側提籃橋、虹口港曆史片區形成低層高密度空間格局，全域構建新舊融合、以人為本的公共空間網絡。以白玉蘭廣場為核心，北外灘將打造480米的新地標和380米的次高建築，共同形成地標建築組群，在空間格局上與隔江相對的陸家嘴協調。

總體來看，陸家嘴偏向於金融總部和專業服務業，外灘偏向於曆史文化和旅遊，北外灘則偏向於高新科技、航運貿易和公共活動。小街坊、密路網、步行街、二層連廊、濱江公共空間和景觀生態環境等規劃要素都突出著城市CAZ的公共性，提升城市的人文氣質，增加城市的“溫度”，激活城市的人群活力。這樣的規劃都暗含著“生活力將成為城市更新必備要素”的新趨勢。城市發展在曆經貿易興城、經濟集聚後，還是要還原到與城市、與生活的有機結合。