今年下半年以來，上海土拍市場一反常態，呈現出近幾年難得一見的火熱局麵。純住宅地塊的出讓，更是多次上演數家房企圍獵一幅地塊的場景，土拍溢價率亦逐漸走高，不少地塊樓板價已經脫離環線的限製，上海的房價劃分標準似乎麵臨著被改寫的局麵。
　　楊浦宅地拍出高價
　　10月29日，楊浦區定海社區D1-5 地塊(定海路街道152街坊)以競價招標方式出讓。這幅住宅用地東至愛國路，南至順平路，西至D1-4地塊，北至周家嘴路，出讓麵積12125.5平方米，容積率2.5，地塊起始價187946萬元。
　　最終，融創中國聯合上海城建，用合資公司上海瑞釧置業有限公司以總價21.46億元競得該地塊，溢價率為14.20%，成交樓板價為70808元/平方米。
　　值得一提的是，就在地塊東南側，7月9日，龍光經過77輪競價，以總價238180萬元競得楊浦區定海社區D5-1地塊，樓麵價65441元/平方米。
　　相隔3個多月的時間，楊浦定海社區的宅地樓板價就提升了8.2%。
　　單從樓麵地價推算，這兩幅地塊之上所開發的樓盤，大概率都是10萬+的項目，而從地理位置來看，兩幅地塊都是內中環地塊。
　　外圍板塊頻現高溢價
　　除了上述市區宅地，上海相對外圍的宅地樓板價也不斷走高，逐漸脫離環線的限製。
　　浦東新區唐鎮鎮北社區PDP0-0404單元D-04-06地塊，在經曆230餘輪的大戰後，被華僑城以50.01億元收入囊中，4.4萬元/平方米的樓板價，也讓該地塊成為唐鎮新“地王”；奉賢區奉賢新城12單元02A-09A區域地塊，被上海建都房地產開發有限公司以11.8億元總價競得，成交樓板價22578元/平方米，溢價率29%，創近3年來新高；華發經過162輪競價，以64.35億元的總價斬獲閔行顓橋宅地，成交樓板價40558元/平方米，溢價率46.41%；旭輝融信聯合體以45.23億元的總價競得閔行區七寶鎮的古美北社區S110501單元27-01地塊溢價率40.55%，成交樓板價為54814元/平方米。
　　此外，臨港板塊在今年也成為上海土拍市場的焦點。單六月份，臨港就有4幅普通商品住房用地和4幅商住用地入市，且今年溢價率最高的宅地就位於臨港，溢價率為53.13%。
　　房價格局或改寫
　　世邦魏理仕中國區戰略顧問部主管陳學海對《東地產財經周刊》記者表示，上海目前已經進入後疫情階段，經濟基本麵持續向好，經濟活力的加快複蘇、政府的開閘放量、以及係列利好政策的出台，共同拉動了投資。更為重要的是，重大戰略的落地以及重點戰略板塊規劃的發布，有效增強了房企的投資信心。以臨港板塊為例，自去年自貿區臨港新片區揭牌到今年年中《臨港2035》公示，國家戰略在規劃層麵的落地，為市場注入了強心劑，有效推動了臨港成為今年以來上海土地市場最為活躍的板塊之一。
　　第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可也認為，隨著非傳統中心城區基礎設施建設完善、商辦市場提升，這些區域的職住環境趨向成熟，城市的多中心發展會帶動價格窪地的房價逐步上升。
　　“區位和地段仍是影響房價的主要因素。但隨著新一輪的產業空間布局重構、以及消費者生活方式的轉變，產城融合的重要性不斷提升，產業高度集聚的板塊往往會相應產生大量的居住需求，這在一定程度上改變了上海的房價格局。”
　　陳學海認為，縱觀今年上半年溢價率超過10%的商品住宅用地，主要集中在臨港、嘉定、青浦等產業高度集聚的片區。這也在一定程度上反映出，政府對於區域的產業規劃與培育，正在深刻改變區域的發展狀況。

來源：東地產財經周刊