2020年11月23日下午，銀保監會公布了一則消息：同意包商銀行進入破產程序。

言短意長，新中國首宗通過破產程序而宣告破產的銀行出現了。

行業人士分析指出：“包商銀行資金被大股東違規占用，負債端利用同業存單進行監管套利，加上流動性風險監測體係不完善等，其內外源資金補充難度加大，形成流動性風險隱患。”

簡言之，資金鏈斷裂，遭遇流動性危機。

流動性危機，你我並不陌生，資金鏈是關鍵，蛋殼公寓也是如此。

另一方麵，“三道紅線”之於房企，意味著高層的降杠杆，房企的融資將變難。

房企反應迅速，分拆物業排隊赴港上市、重拾文旅、甚至農業、機器人、造車。

轉型背後，或歸結為萬科董事長鬱亮的那句“‘三道紅線’後，房企將進入‘管理紅利’時代。”“管理紅利”，也是基於他對中國房地產經曆的第三階段的判斷，前兩個分別為2002年前，土地紅利；2002年後，金融紅利。

紅利在遞減、難度在增加。

作為與房企業務關聯相對密切的辦公空間品牌方，如何通過提升出租率，提升營收，強韌資金鏈？

空置率，到底多高？

1、商辦，副業撐

11月2日，SOHO中國發文稱，決定以8折出租位於北京光華路SOHO中，7550平方米的精裝辦公，整套家具，拎包入住……

據悉，出現空置的原因是，某互聯網教育公司突然退租。經測算，8折約減少租金收入約525萬元人民幣。而在此前，SOHO中國從未按照如此優惠力度招租。

SOHO中國發布的2020年半年報：“上半年，SOHO中國錄得的營收為14.53億元，同比增長約63%，其中有6.71億元是來自於出售車位的收入。”你們看錯，今年上半年，其主要營收與增長，靠出售車位支撐。

商辦租賃方麵，“上半年，SOHO中國投資物業的平均出租率從2019年同期的90%下降至78%，租金收入同比下降約12%。”

半年報中的解釋為：受困於寫字樓的市場環境和新冠肺炎帶來的不利影響。

2、聯合辦公，甩租忙

· “香蕉三级片這裏整體都降價了，疫情之前都是1800元/月，現在隻能租1300元/月。”中關村某共享辦公空間的負責人對媒體表示，這裏的工位基本都是七折“甩租”。

· “我看看能不能給您弄台電腦，讓您在這免費用。”盡管如此，這家共享辦公空間的空置率還是在60%-70%之間。

· “疫情過後，辦活動的少了，有的共享辦公空間幹脆把活動場地改成工位出租。”

· “年前經常合作的某家辦公空間，今年直接選擇了關閉。”

· “去年，場地還可以進行資源置換，今年全部變成收費，每小時收費達500元。此前免費的場地，現在都需要數千元。”

甩租、配電腦、活動區改工位、場地變現……聯合辦公想方設法渡難關。

3、區域市場，存量時代

北京：戴德梁行研究報告顯示，2020年三季度，持續入市的新增供應量繼續推高北京寫字樓空置率，北京全市和五大核心商圈市場空置率分別上升至16.6%和11.2%，均創十年來曆史新高。

租金方麵：2020年三季度，北京全市和五大核心商圈市場租金延續了年初以來的下調趨勢，但降幅較二季度有所收窄，分別環比下降2.8%和2.9%至每月每平方米348.4元和393.2元。

“這已經是北京寫字樓租金連續第七個季度出現環比下跌，租戶態度的謹慎及業主的打折策略是北京寫字樓租金持續下滑的原因之一。”第一太平戴維斯分析。

大灣區：根據第一太平戴維斯公布的數據顯示，2020上半年，粵港澳大灣區11個城市中，空置率最高的是珠海，高達40%，其次是佛山、肇慶、東莞、江門、深圳、惠州、中山、澳門、廣州、香港。佛山、東莞的甲級寫字樓空置率都在35%以上，深圳的空置率逼近30%。

其中，深圳寶安區空置率最高，達到49.6%，意味著寶安有近一半的甲寫空置。南山區空置率達34.7%，空置率水平居全市第二；羅湖區空置率達25.6%；福田區空置率達23.2%，均超20%。

上海：上海三季度甲級寫字樓平均空置率環比下降0.5個百分點，至16.9%。

新一線：成都、杭州、武漢三季度甲級寫字樓平均空置率分別約為17%、18%、38%。

空置率隻是一個側麵，或許還說明用戶與市場正在變化。

超級租戶，行業信心

公司位於上海五角場的一棟甲級寫字樓，租了3500平方米，從事金融行業的老馮告訴記者“空置率可能兩說，這棟樓基本沒什麽空的，裙樓做商業可能偶爾會有”。對於用戶體驗“我蠻歡喜這裏的，大堂氣派、滿適宜的、疫情後閘機測溫、電梯天天有人擦、消毒水味道很足，服務一直很好……”操著上海口音的企業租戶接著說。

後疫情時期，上海CBD核心區的寫字樓表現依舊強勁，似乎空置率與他無關。

近日，世邦魏理仕對上海153個甲級寫字樓項目內超過6000家入駐企業進行普查，發現截至2020年第三季度末，金融業、製造業和服務業是上海甲級寫字樓的三大需求來源，外資企業租賃需求較前次2018年度調研結果有所上升。

調查樣本內的外資企業租賃麵積占比達到了49％，較2018年上升了3個百分點。從中外資企業分布來看，核心商務區更受外資青睞——南京西路、人民廣場、淮海中路等板塊外資企業集中度相對較高；而內資企業則更多遍布於徐匯濱江、北外灘、五角場、大虹橋等板塊。

2020年，上海商辦寫字樓市場還崛起了一股新勢力，他們租賃需求比老馮的麵積更大，達1萬平方米及以上，稱之為“超級租戶”。

2020年上海超級租戶企業達到了113家，較2018年增加40家，其中內資超級租戶占43%，外資占57%。

仲量聯行表示“一個公司就把一整個項目拿掉了，在上海的發生概率極高”。同時他也認為，上海的外資力量是國內其他城市無法相比的，因此上海的寫字樓吸納能力超強，即便近年來供應量在不斷加大，但是預判未來的市場吸收會很快。

2020年，上海在接連發布人才政策，吸引北清畢業生等落戶上海的同時，吸引外資政策同樣密集。9月25日，上海通過了《上海市外商投資條例》。近日，上海市人民政府辦公廳又印發《上海市鼓勵設立和發展外資研發中心的規定》，彰顯了外資“橋頭堡”的峰層地位。

中小品牌或沒有承接“超級租戶”的產品，然而，定製、將公共區融入寫字樓，等更靈活的產品、模式正在出現。

新銳辦公的“樂高式創新”

Stey的雙層工位，圖片來源：Stey官網

1、Kreator Space，“甲寫+”

Kreator Space是辦公空間品牌氪空間旗下的新產品線。它與業主方合作，將空置物業打造成為獨立全配套精裝辦公室、定製辦公室，以提升出租率為目標。具有，自帶招商平台；自有供應鏈，模塊化標準定製空間產品；配套可賦能整棟樓宇的共享功能空間，會議室、洽談間等特點。據悉，首項目位於上海南京西路的中信泰富廣場項目。

2、碎片空間，“拆解甲寫”

碎片空間，辦公空間品牌。管理樓宇以北京海澱區中關村為核心，輻射周邊5至8公裏，空間麵積100-600㎡。據悉，碎片空間管理麵積近24000平米，涉及海澱核心樓宇近30棟。

租戶方麵，入駐企業近200家，其中拿到機構融資的科技型企業占比46%，基金投資類占比22%，知識產權類占比20%，文化娛樂類占比18%。

不同於“超級租戶”，初創企業、創業團隊客群同樣值得關注、用戶基數巨大，而“錨定”中關村的靈活打法的精妙，優客工場也關注到了。2018年，將碎片空間業態融入。碎片空間的加入有力補充了優客工場在空間業態鏈條中的布局。

3、Stey，“甲寫旁”的“生活實驗室”

“Stey不止關乎於居住體驗，更關乎於個人成長。香蕉三级片希望打造有溫度的社區聯結，並賦予它關於靈感、事業、成長的平台意義。全方位滿足你關於產品展示、創意研討、商務洽談、移動辦公等個性化需求。”Stay建築設計師Ethan表示。

Stey共享居住品牌，專注於共享公寓和設計酒店。通過建立“智能”、“互聯”及“精彩”的生活體驗，響應新一代租戶的需求及願望。區位在關注CBD同時兼顧藝術區，北京項目位於王府井、三裏屯、國貿和798藝術區。

後疫情時期，既要關注“現金流”，還應關注“效果”與“創新”。

為了“提質增效”，而裁退運營人員、用智能硬件代替人工，或不可取。

服務的觸達勢必打折，用戶的感受一定減分。

重視效率，更要重視服務“效果”。前文的老馮，他不會、也不該知道消殺手冊、服務標準，覺得好，判斷的依據是看見電梯裏經常出現的清潔人員……

Kreator Space、碎片空間、Stey等。“樂高式”排列組合的創新，並迸發出新的火花；酒店、公寓、辦公、社群，“職住平衡”的新探索、新模式、新業態組合，更值得借鑒……

了解更多聯合辦公出租

了解更多寫字樓租賃