2014年，外灘一宗董家渡地塊憑借248.5億元成交價，刷新了前一年新鴻基217.7億元拿下徐家匯地塊的紀錄。六年後，上海地王紀錄即將再次被刷新，且一舉突破300億大關......

　　據上海土地市場的公告顯示，2020年2月11日，徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊，即徐匯濱江西岸金融港地塊於當日正式掛牌。

　　近幾年的土地市場，上海出讓的巨無霸地塊屈指可數，徐匯濱江作為香蕉爱视频城區碩果僅存的可供大規模、高起點、成片規劃開發的地區之一，土地價值自然不言而喻。

　　據觀點地產新媒體查閱獲悉，該28個地塊為無底價掛牌出讓，起始價高達310.2億元，增價幅度為200萬元，掛牌截止時間為2020年2月20日15時30分，保證金為65億元人民幣。

　　根據出讓文件顯示，該28個地塊屬於商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地，地上土地麵積32.37萬平方米。其中，出讓麵積23.13萬平方米；地下水平投影占地麵積28.58萬平方米。建築麵積方麵，地上計容建麵為108.7萬平方米，地下建築總麵積不超過71萬平方米，其中地下商業麵積不超過6萬平方米，總開發規模約180萬平方米。

　　此外，該地塊定位也較為高端，出讓文件中明確表示，地塊將充分利用徐匯科創富集資源、文化藝術稟賦、濱水區位優勢，形成世界級金融產業發展平台，比肩外灘和陸家嘴，打造上海國際金融中心的新增長極。

　　目前，上海正在徐匯濱江地帶建設新型智慧城區。據上海徐匯區發布的最新信息，徐匯濱江將建成世界級濱水開放空間，構建以西岸傳媒港、西岸智慧穀、西岸金融城三大產業互為支撐的國際創新創意產業群。

　　而市場也對這片區域的未來有著比較高的預期。據悉，徐匯濱江地區推出的樓盤均價基本約在10萬元/平米左右。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦對觀點地產新媒體表示，徐匯濱江西岸金融港地塊310億的起價雖高，但樓板價算下來也就每平米3萬元左右，在合理範圍之內。新地王是因為總麵積大，體量大產生的紀錄，市場也不要過度解讀。

　　嚴苛的準入門檻

　　徐匯濱江西岸金融港地塊在預申請階段就受到外界廣泛關注，原因除了高達65億元的保證金外，還因為其嚴苛的準入條件。

　　根據規劃，該地塊受讓人須按出讓年限持有地塊內包括地上、地下100％商業，60％辦公，100%文化體育以及所有的租賃住宅。

　　據測算，該地塊180萬平方米的開發體量，僅所需的開發成本就將達到300-400億元，再加上310.2億元的土地價格，整個項目的投資或超過700億元。如此巨大的體量即便對於龍頭房企來說，都是非常有挑戰性的工作。

　　具體來看，地塊中雖有部分住宅可以銷售，用於回籠資金，但住宅部分體量不大，僅有47100平方米；而租賃住宅部分則是要靠租金來回收投資資金，麵積為156464平方米，是住宅部分的近3倍，回籠資金較慢。

　　然而，做開發隻是第一步，需要自持100%商業部分、60%的辦公部分，這意味著對企業後續長期的經營管理能力提出了很高的要求。

　　在出讓流程中，投標人還需簽署承諾書，在承諾書中規定了違反持有物業及項目公司禁止轉讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內不能參與上海土地市場交易。

　　神秘申請人

　　在如此嚴苛的準入門檻下，新地王究竟會花落誰家？市場上的猜測一時甚囂塵上。

　　在一片眾說紛紜中，1月19日，上海土地市場公布預申請結果顯示，徐匯濱江西岸金融港地塊共接受5人次的谘詢，有效預申請人共有2名，申請人受理編號為2019YS003XH01XH001、2019YS003XH01XH002。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦判斷，此次競拍的參與者大概率是一個由地方央企或國企組成的聯合體。他表示：“這麽高的準入門檻，說白了，能夠參與的企業其實屈指可數。”

　　另有消息傳出，最終該地塊或將由香港置地+平安聯合體拿下。

　　盧文曦表示，有一定的可能性。此次出讓非常強調企業運營項目的能力，香港置地作為港資企業，對於商業、辦公的操盤能力非常強，比較滿足這方麵的條件。

轉摘自贏商網