沒有傘的孩子隻能努力奔跑，如果下冰雹呢？

2020年1季度疫情來襲，國民經濟受到衝擊，影響著各行各業甚至每個人。辦公空間的“小行情”與國民經濟的“大環境”直接相關，尤其是第三產業。初步核算，2020年一季度國內生產總值206504億元，按可比價格計算，同比下降6.8%。分產業看，第一產業增加值10186億元，下降3.2%；第二產業增加值73638億元，下降9.6%；第三產業增加值122680億元，下降5.2%。

國家相繼出台幫扶政策，助力企業尤其是中小企業渡過難關。中小企業作為辦公空間尤其是聯合辦公最主要的客群，一方麵節流難，人員、房租等運營成本負擔；另一方麵開源更難，老客戶訂單銳減，新客戶開發基本停滯。中小企業遇到的問題在聯合辦公同樣存在，超過半數品牌還沒有“回正”，高度依賴資本的持續資金注入。後疫情時期，中小企業謹慎的擴大“生產”，直接影響人員招聘量與辦公場地的擴租。如此背景下，聯合辦公品如何求生？

一、關係重構

聯合辦公品牌通過長期租賃的低租金來獲取整塊或整層物業，對物業進行改造，然後分隔成滿足不同需求大小各異的工區、工位，加上功能性的洽談、活動、輕餐飲等公共區域與辦公設備，最後進入市場，出租給企業用戶，按月對工位收取租金。隨著經營的持續，收取租金的總額超過前期租賃費用和改裝費用，以此實現盈利。

聯合辦公是一個上遊ToB（物業、資本），下遊ToB（企業），最終用戶ToC（員工）的長久生意。物業、資本、企業這3個關鍵要素分別與聯合辦公品牌方產生3種關係，並直接反應在聯合辦公的經營即生存。疫情後期的求生第一步，是重構3種關係。

1.資本方，著眼長線價值。聯合辦公品牌應將珍貴的資本用在打磨產品和營銷獲客上，而非“燒錢”的媒體海投。合理降低品牌方2020年收益目標與利潤分成，保證資本不斷流。

2.獲取物業時需穩中求進。不同城市要有不同戰略，一線城市的核心CBD物業“少而精”，新一線與二線覆蓋成熟商圈+產業新區。基於優秀的研判能力，物業獲取要快而準。

3.將重心放在產品與服務上。提升品牌租金外的增值服務的收入，如總部定製等。呼籲入駐聯合辦公的企業在疫情後期與品牌方同舟共濟，不退租。

二、品牌煥新

3種關係之外，入駐企業員工是聯合辦公最具活力的客群。想要“站”後求“戰”，就必須以吸引年輕客群為主要目標。

1.不心智，唯情感

辦公空間品牌們打造的產品普遍有時尚裝修、智能設備、帶咖啡的公共區域等標簽，顏值、智能、社交是其關鍵詞。不同於快銷品的非黑即白，聯合辦公品牌可試著與年輕用戶做“情感連接”，多聆聽年輕客戶需求，打造走心的產品與有料的socal社群活動等，重構用戶與產品、用戶與用戶間的關係。

辦公空間是個“長久生意”，本土品牌與國際品牌並未拉開差距，區域市場甚至做得更好。聯合辦公產品最失敗的不是裝修土氣或者哪個設備不好用，而是社群活動很low甚至無感。WeWork區別於其他品牌，試圖打造用戶與用戶關係模式，每天大量創投、孵化信息在社群中產生、對接直至合作。

2.科技有溫度

產品的數字化升級，已成為行業熱詞。聯合辦公企業一哄而上，智能門禁、智能控製屏幕管理、智能會議、環境監測、雲打印、智能遠程管理係統等，加碼智能硬件、提升用戶體驗、提高溢價率與品牌形象。同時，需耐心教客戶使用，讓用戶感到真正的高效，而不是基於“麵子”攀比甚至浪費。

社群本質是做內容，活動內容+空間體驗。邏輯回歸模型認為，客戶的購買是有“線性”趨勢的。將客戶曆史購買與曆史未購買分別看作x軸與y軸，刻度可以近似看做“時間”（x買，y不買），紅色線就是購買與不買的臨界線，圖上的點就是每次“決策”的買與不買。好的營銷就是在最短時間到達這條紅線的過程，購買的過程也是用戶回歸“價值”的過程。

三、價值空間

價值空間支撐著辦公空間的商業邏輯，眾人拾柴火焰高，辦公空間品牌想要獲得更大的收益，就需要規模化擴張。關係重構的出發點與歸宿是品牌打造，品牌煥新的打法則基於價值空間。

1.新拓“第五城”

品牌方在擴張過程中，選擇新城市的進入是必然。從價值空間看，拿時間換空間，目的是共贏。

2019年，成都、西安和南京等地方政府紛紛出台人才政策，吸引以大學畢業生為主的年輕人，在就業、創業、購房和落戶等多方麵給予實惠。政策，達到的效果實際就是給與年輕人承租夢想的價值空間。

未來聯合辦公的下半場，關鍵在“第五城”的選擇。一線城市成熟的贏商環境與客群數量，一定程度上支撐了品牌初期的“穩”發展。但是，隨著公空間品牌日趨飽和競爭白熱化，物業租金持續走高而帶來的租金空間減少， “第五城”的價值逐步體現。

2.營銷量化指標

戰中取勝，基於數據的精準決策是關鍵。聯合辦公品牌在發展過程中，如何把品牌發展的點滴量化？如何保持優勢與改變劣勢，及時調整？以資本為例，辦公空間品牌與資本有著天然的聯係，最直接的橋梁在媒體。相同量級中，資本方更關注媒體持續發聲的品牌，而品牌方獲得資本注資後也會第一時間通過媒體廣而告之。

2019年，氪空間進入“調整年”，通過戰略融資（5月，10億元由IDG、歌斐資本、逸星資本共同出資）、換將（4月，原歌斐資本合夥人王雪泉出任氪空間CEO）、新服務（除了共享辦公業務，將向“定製辦公”轉型）等一係列“重生”措施，受到媒體廣泛關注。

3.提前布局未來

未來，辦公空間更像一個平台，承載著更多的合作方與價值空間。辦公空間是實體化消費場景，高頻度與社交化是未來驅動的雙輪。

1）高頻度。基於廣大青年用戶，現階段的睡眠艙與零食架隻是場景消費的1.0，未來，生活方式品牌與科技品牌最“靠譜”的轉化陣地不在電梯裏而是在辦公空間。

2）社交化。辦公空間的社交都是實實在在的“奔現”，包括圍繞入駐用戶的咖啡、健身和低卡餐，針對企業用戶的場地租賃、社群活動和定製空間等。未來，最能帶貨的或許是辦公空間，年輕人聚集的消費場景比“金子”值錢，品牌方需要“恰當”的產品“嵌”入其中。

因此，香蕉三级片有理由相信：辦公空間作為商業空間的代表，既有持續收租的傳統即穩定現金流，又有新消費、新零售和社群經濟的天然場景。作為未來商業空間的“切口”之一，讀懂了辦公空間，也就讀懂了新時期的商業空間。手握近3億年輕客群，為夢想買單的生意不可限量。

來源：邁點網