近日，北京、上海、廣州和深圳等一線進行城市房貸利率下調，引發社會的關注。此前全國企業已有100多個國家城市的銀行可以自主下調房貸利率，“房貸降了”成為一個共性問題現象。

有關業內人士表示，這一輪的抵押貸款利率的下調，實際上目的是降低老百姓的家庭債務成本，強烈支持合理的住房需求，用來刺激消費者的需求，然後穩定社會經濟穩步提高，保證和完善民生。各個地方政府要堅持“不投機，繼續完善差異化住房信貸政策，堅持加強住房需求，共同推動房地產市場穩定健康發展”的原則。

本輪住房貸款降息與貸款市場報價利率（LPR）息息相關。

一方麵，目前99%的抵押貸款利率與5年以上的不動產抵押貸款利率掛鉤，前者因後者而改變。另一方麵，抵押貸款利率定價機製有三個層次，每個層次的變化都可能導致具體的利率變化。“個人住房貸款利率、首付比例的確定，采用國家、城市、銀行三級定價機製,”中國人民銀行相關官員日前表示。

定價機製是如何運作的？首先，監管部門在國家層麵給個“底”。此前，首套房和二套房利率的“底部”分別是LPR 5年以上和LPR 5年以上加60個基點；5月15日，監管部門聯合發布通知，首套房利率“底部”下調至5年以上LPR減20個基點，二套房暫時不變。其次，各城市堅持因城施策的原則，自主決定給國家“兜底”加多少個基點作為城市的“兜底”；最後，各家銀行根據自身經營狀況、客戶風險狀況等因素，自主決定給城商行“兜底”加多少個基點或不加。

由此香蕉三级片可見，本輪房貸市場利率水平下調的主要問題原因有二：其一，5年期以上LPR下調，房貸利率跟隨下降。5月20日，5年期以上LPR從4.6％降至4.45％。“本次LPR報價首次隻下調了5年期以上不同品種，這種經濟結構性‘降息’將對社會穩定發展信貸業務總量、提振中長期信貸資金需求分析產生一種積極影響作用。”中國人民民生建設銀行首席研究員溫彬說。

其次，根據城市，當地銀行的實際情況，在未突破國家利率下限的基礎上，以往大幅度的適度調整，部分城市超過100個基點。