自 2019 年起，在經濟增速放緩、產業轉型升級和市場供應高峰的情況下，國內商業辦公市場出現了下行趨勢，空置率上升、租金下降，尤其在 2020 年初爆發的疫情影響下，商業辦公市場麵臨著行業下行、轉型升級的陣痛期。

得益於 21 年中國經濟的快速複蘇，特別是上海經濟的高質量增長，商辦市場回暖，不僅推動了市場整體的出租率上升，整體租金也進一步上揚。

寫字樓不敵產業園區？

上海的寫字樓市場雖然在 2021 年觸底反彈，全年淨吸納量是 2020 年的近 3 倍，但總量上產業園區的淨吸納量是寫字樓的 14 倍以上。

2021年產業園區的租賃需求呈現出了爆發式增長，除了增長超過 1 倍的淨吸納量，空置率也是達到 10 年以來的最低值，下降了 5.1%，租金同比上漲 3.3%，在 2018 年之後首次恢複 3%以上的年增長率。

產業園區已經不僅僅局限於工業園區，特別是在上海，產業園區基本上都已經從第二產業升 級為第三產業。並且伴隨著國家和地方政策持續加碼產業發展、公募 REITs 和城市更新政策 的相繼落地，為產業園區的發展提供了新的發展契機。

上海目前的產業園區也逐漸從傳統空間開發和功能建設為主的模式，逐步向以產業生態服務 為核心競爭力的運營商轉型。總部園、科創園、文創園、特色主題園區等園區產品的湧現， 到相關配套設施、產業服務等軟性實力的提升，讓過去發展二產、培育新興企業的產業園區逐漸成為了巨頭企業的首選。

特別是生物醫藥、互聯網、集成電路和新能源汽車等如今炙手可熱的新興產業，都將產業園區作為頭號選擇。伴隨著龍頭企業的入駐，帶動“磁石效應”，產業鏈上下遊企業都將聞風而動，齊聚園區。

例如之前上海臨港引入特斯拉之後，在新能源汽車領域，中國鋁業集團、中國交通通信信息 中心、上海博郡汽車、延鋒汽車內飾等央企和行業領軍企業，圍繞先進材料、衛星導航、動 力研發、整車製造及關鍵組件環節，已經形成了一個完整的新能源產業生態集群。

產業園區逆轉的根源

01

得寵於新時代人群

傳統寫字樓的工作環境受製於高昂低價，環境大部分還是以功能為主導，條塊幾何布局，最大化的利用空間，但是忽視了使用者的情感。

但是如今的新時代人群，對於辦公場所的向往是美好的空間、舒適的環境和寬鬆的氛圍。這代年輕人把“快樂工作”看得比什麽都重要。生活和工作的界限越來越模糊的時代，香蕉三级片對 於辦公環境的期待也在提高。

工作環境即是生活環境，從充滿顏值的辦公空間，到舒適的團隊交流空間，這是寸土寸金的 寫字樓難以滿足的。反觀產業園區，租金更低、層高更高，實際得房率也更高，一般寫字樓 層高在 3.8-4.2 米，淨高在 2.6-2.8 米左右，在這樣的空間下辦公，會存在一種壓抑感，人更 容易產生焦慮情緒。反觀產業園區基本上都是 3.6 米、4.5 米甚至 8 米層高，不僅僅空間更大，感受更加舒適，企業也有了更大的規劃、騰挪空間，可為員工打造一個更加舒適的辦公環境。

不僅是建築內部設計，還包括建築外立麵和園區內部生活、商業、產業布局規劃，都讓產業 園區在新時代人群中加分不少。

坐落在 CBD 的寫字樓周邊擁有完整的商圈配套，而產業園區近年來推動的產城融合理念使 便利店、咖啡店、健身中心、公寓、食堂、公共會議室等相關生活配套成為了園區的標配， 解決了產業園區過去無生活配套的尷尬局麵，已經可以滿足園內員工的生活需求。

加上近年來產業園區通過構建園區智慧管理“雲平台”，實現園區的數字化、智能化管理服 務，進一步提升了產業園區內員工的辦公生活體驗。或許如今寫字樓對於新時代人群的吸引 力或許僅剩下位於 CBD 地段，交通便利這一條。

員工正逐漸成為企業的核心資產，一個輕鬆舒適的辦公環境更容易使員工達成最佳績效， 更能提升人才吸引和留存、生產力與效率的長期穩定發展。

02

企業發展的助推器

（1）扶持政策的高地

產業園區從設立之初至今，一直都是地方政府發展產業、推動經濟發展的強大引擎，一直是 地方產業扶持政策的高地。園區內的企業可以享受到產業政策和開發區/經開區等區域政策 疊加輻射，對企業的利好包括租金減免、稅收返還、人才獎勵、科研獎勵、金融扶持等之 外還包括一係列專項補貼、省市級普惠政策傾斜。

但產業園區享受眾多政策的同時，對於入園企業也有著更多要求，例如產業類型的審查、企 業注冊地遷入、落稅等，而寫字樓對於入駐企業的注冊和落稅則沒有過多要求，僅需要企業 按時繳付租金即可。

這對於企業而言，產業發展政策的投入可以幫助企業減輕企業發展的問題，這也是近年來產 業園區載體更受歡迎的關鍵。

（2）產業運營的專家

產業園區和寫字樓的運營差別其實就是產業運營和資產運營的區別。

寫字樓運營要的是租金，賭的是城市、區域的增長紅利。他的核心是做好寫字樓樓宇品質， 追求裝修、電梯、空調等設施設備的品牌與品質，提供簡單的物業服務，解決樓宇管理服務問題。

產業園區的運營雖然也是需要租金，但是作為區域發展產業的主力軍，園區更關注產業發展，他需要為城市、區域創造紅利。這不僅僅需要針對園區資產的運營，更是產業運營， 需要圍繞產業、產業鏈打造一套完整的增值服務體係，涵蓋產業金融、技術支持、科技成果 轉化平台、政府平台對接等。

相比於寫字樓，企業不像是入駐了一個物業空間，更像是進入了一個企業發展的平台，在解 決傳統物業服務的同時，可以解決企業發展過程中大部分的難題。

（3）產業生態構建者

寫字樓淮海中路辦公室正因為其資產運營的本質，追求的是租金，注重招商，追求大企業，入駐的企業也是 來自各行各業，公司的實力和員工素質也都是參差不齊，企業之間的交流合作機會很少。

反觀產業園區，在產業運營的推動下，園區營造的不止是一個載體空間，更是搭建了一個 企業交流合作的平台。不止是園區運營商本身通過園區增值服務，推動企業發展，增加黏性， 更是通過舉辦相關的專業大咖分享、項目路演、技能大賽、產業大會等活動，推動園區內企 業間的交流合作。

並且在專精特新政策的推動下，特色主題園區成為了如今產業園區發展的主流，推動產業運 營更下沉，針對特定產業打造一套服務完善、上下遊企業齊整的特色產業生態。

如今的產業園區已經不僅僅是為企業提供一個辦公的空間，更像是在搭建一個適合企業發展 的生態，在園區內解決企業發展、合作、交流等一切訴求。

誰能拒絕一個能夠滿足新時代人群訴求、能夠推動企業成長的產業園區呢?

03

案例解讀

e 通世界淮海中路辦公室租金作為上海民營園區產業服務專家，始終將推動產業發展作為企業的第一使命，通過 成立“企業服務中心”，深入了解企業訴求，為企業發展提供所需的服務。從需求中完善企服 工作，不斷創新提高新的服務內容，把企業服務作為 e 通世界的核心競爭力。