港資地產企業21年年報紛紛發布，21年港資持有商業項目業績大幅上漲。其中，恒隆地產保持了連續三年的高增長，21年增幅達到31%，其次為九龍倉28%。令人感歎的是，抗疫三年，港資商業地產不僅沒有被打垮，反而紛紛逆勢上行，表現出強勁的韌性。

事實上，回顧港資商業地產在曆次香港金融危機中的表現，香蕉三级片都可以看到這種韌性。港資商業地產進入內地已有20年，各家企業旗下平均持有9個商業綜合體項目，較內地商業龍頭萬達、華潤、新城、龍湖等企業項目開發可謂緩慢。但恰恰是這種慢，使得如恒隆、新鴻基等公司的項目成為業界公認的標杆。

當香蕉三级片開始逐漸明白商業需要“煲”，需要秉承長期主義，需要精細化運作的時候，香蕉三级片有必要細品港資企業的“生意經”。港資商業地產在內地的發展，詮釋了商業地產的 3 locationss 法則。

城市布局、項目選址，決定了項目的資本化率，是項目估值高低的重要因素。港資企業項目大都分布於一線城市（除深圳外）、重點省會城市和區域內重點發達城市。港資進駐這些城市基於消費能力、人口和區域首位度。

注：藍色字體城市為近三年新進入城市，項目還未開業

1、定位消費強勁城市

港企項目布局基本覆蓋了全國乃至區域消費的龍頭城市。從社零排名上看，港企項目覆蓋了除深圳之外社零前10的城市，社零增幅超過10%的有9個，其中重慶增幅達到18.5%。此外大連雖然社零排名靠後，但2021年GDP達7829億元，東北排名第一，全國排名29位。佛山和無錫既非直轄市也非省會城市，但佛山是珠三角發達城市，眾多國內上市企業發源於此。無錫是長三角民營經濟發展城市，這兩城市消費力不容小覷。其中無錫的恒隆廣場2021年租金收入達到3.7億元，相較2020年大漲40%業績。

2、定位強人口城市

除消費之外，人口基數是港企布局這些城市的重要原因。人口排名前十城市中，港企已經布局8個城市（除深圳和蘇州外）。經濟、人口以及行政級別排名靠前的武漢、杭州、西安是近幾年港企重點布局城市，去年武漢恒隆廣場開業，太古地產今年3月落戶西安，今年九龍倉也將進入武漢。預計未來港企進入城市會把城市人口數作為首進的重要考核指標，類似鄭州、石家莊以及青島等行政級別較高城市可能會是優先選擇。

3、定位城市核心區

城市房價最高的區域往往是城市最核心的位置以及核心商圈所在地。從港資項目所在城市區位住宅均價和城市住宅均價的價差倍數可以看出，港資項目所在區位價差均在2倍以上。其中長沙國金中心的價差倍數更是高達4.5倍，區位的優越性不言而喻。

奢侈品店數占比超過25%

業態組合決定了項目收入的稟賦。業態組合的高端化，體現了港資企業普遍的品牌定位觀。定位高端，吸納區域高端需求，製造排他競爭壁壘，打造行業標杆。港資奢侈品占比平均超過25%。

緊跟消費潮流，對高端品牌不斷打磨和調改，保證了港資項目始終站在城市高端消費之巔。以恒隆地產為例，恒隆廣場在開業之處定位為次高檔，一般會經過5-8年的調整，逐漸成為當地最高端的購物中心。全國項目中除沈陽皇城恒隆廣場、天津恒隆廣場以及濟南恒隆廣場屬於次高端項目外其他項目均調整為次高端項目，以無錫恒隆廣場為例，2013年開業，開業之處定位為次高端，當時無錫主要奢侈品集中在無錫八佰伴和無錫大東方商業廣場兩大商場。恒隆廣場在2013年到2018年之間，不斷調整業態，改善經營環境。LV、PRADA等六大奢侈品陸續進入恒隆廣場，該過程一直持續到2019年。無錫恒隆廣場完成高檔次的調整，達到重奢的定位，成為無錫唯一的高端商場，在2021年迎來租金40%的漲幅，增幅僅次於昆明恒隆廣場。

1、花時間，做精品

港企商業地產開發思路是“花時間，做精品”。港企項目平均運營時長超過7年以上，個別城市項目運營時間超過20年。恒隆地產在上海兩項目運營時間已經超過20年，其中香蕉视频污污污污運營時間已有22年。2017年恒隆地產董事長陳啟宗曾說“恒隆發展不是受製於錢，而是受製於人才，為了確保開一個成功一個，恒隆隻能采用新人管老店，老人開新店這樣滾動模式發展，開發商業地產同做別的事不一樣，開發商業地產主要是依賴經驗，所以不能搞跨越式發展”。恒隆集團從1993年上海香蕉视频污污污污拿地開始到今年，在這29年時間裏，在內地僅開發了11個項目（10個已開業，1個待開業）。

2、緊抓出租率指標

出租率是衡量項目運營水平的最直觀指標，也是項目運營指標中關聯度最高的指標。高出租率是高業績必要條件。新開購物中心出租率隻有達到80%以上，才具備開業條件，成功的購物中心項目出租率必須保持在85%以上，否則其形象和運營效率都會受到影響。從2021年各港資企業年報來看，出租率均控製在93%以上。其中太古地產項目平均出租率超過95%。

3、精細化開發流程

一個成功的購物中心，定位和運營固然重要，但合理的開發流程不僅有效的保證了項目開發節點的最優化控製，還有效的節省了開發成本，避免了項目策劃的大幅度翻車所造成的浪費。更為重要的是保證了招商對業態規劃的執行效果。

與傳統住宅開發流程不同的是，港企開發流程將建設階段放置在最後。開發流程有拿地論證、定位產品定位、重點商戶招商落戶、概念設計商業規劃、建築優化建議，主力店商戶入戶裝修與商場公共區域裝修（內裝）、竣工驗收一般商戶二次裝修、消防驗收開業轉入營運階段等。

建築優化階段主要包含精準商業定位、樓層布局、顧客集散、客流動線、物流集散、配送動線、平麵布局、商家落戶、層高荷載、垂直交通、空間構造、設施配套、管理預留等一係重要要求落實進了項目設計過程中，從而使設計建造出來的商業地產物業符合“商家落戶要求”與“商業運行要求”。從而確保最終的建築為商戶和消費者所使用。

這樣的流程的意義在於，將商戶、消費者、管理人員提前整合成牢固的運營體係，從運營效率目標入手對業務流程進行整合。一是避免了後期對流程的調改導致運營體係的停擺或顛覆性修正所造成的運營效率的損失，二是以規範化的手段降低了運營難度的同時提高了運營效率。

4、人性化細節設置

港資項目中的人性化設置是增加消費體驗，體現運營細節的關鍵點。看項目細節“先看衛生間”。

上海瑞虹月亮灣，定位為社區商業，在衛生間人性化設置上細節滿滿，如紅外感應智能垃圾桶，兒童專用洗手間，衛生間內的掛鉤和置物板都最大限度的體現了對消費者的誠意。

上海環貿IAPM衛生間，黑色玻璃麵牆，藝術化的設置，大大增加商場的品質感。

其次是垃圾桶，垃圾桶在商場中處於不起眼的位置，但垃圾桶不僅對提升購物環境整潔度至關重要，還能有效減少保潔工作量的重要環節。上海北外灘來福士垃圾桶設置，將垃圾桶和煙頭存放桶兩種功能融合。既能方便抽煙的客群，又能方便保潔的對於煙頭和水的清掃處理，提升工作效率。

卸貨區規範整潔往往是消費者看不到，但卻是運營商工作品質、態度的直觀體現。商場每天貨物進出量巨大，其中還涉及大量食品，但由於卸貨區一般消費者不會光顧，所以商場對於卸貨區重視度不夠，引發卸貨區環境很差，不僅是防疫的缺口，更是運營效率低下的隱患。上海長寧來福士卸貨區，緊鄰盒馬生鮮超市卸貨區，光線明亮，地上幹淨整潔，停車有序，而且走在卸貨區沒有異味。

上海香蕉视频污污污污虹橋商務區商務樓租賃還對貨運通道加裝了自動門和防撞條，不僅提高了運輸效率更減少了對牆體硬件的損害。

停車體驗是影響消費者滿意度的最直觀因素之一。很多購物中心地下空間非常緊湊，為增加停車位犧牲人行的舒適度。作為消費者會更偏愛有人行道設置的地下停車場。上海環貿IAPM是為數不多的地下停車場設計人行道的購物中心。

結語

後疫情時代，“唯一不變的就是變”成為了所有商業運營商所必須麵對的新常態。越是市場震蕩下行期，企業的內功越能夠保證企業的抗風險能力和對於風險和機遇不同的戰略觀。與內地企業“活下去”的戰略不同，近幾年恒隆、新世界、太古等相繼在武漢、南京、西安等城市落下項目，也是表明港企逐漸向省會及強二線城市下沉，太古地產近日已出售海洋業務，專心於內地商業地產開發，表現出完全不同的戰略堅持和一貫的“穩”。“你所是，大於你所為”，在市場下行周期，最重要的往往是香蕉三级片對自身戰略的堅持。

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