近日，戴德梁行發布數據顯示，2022年第一季度，上海大宗交易成交總額達195億元，同比2021年第一季度的179億元，上升9%。

01 本季度外資大手筆布局新經濟資產

總體來看，上海大宗投資市場在開年疫情反複的態勢下，依舊保持了市場的活躍度，成交資產包括寫字樓、酒店、綜合體、二手地塊等多個類別，其中不乏上海外灘茂悅大酒店轉讓、ESR和GIC收購DLJ資產包等引人矚目的大手筆。

連續的幾筆大宗交易，也反映出上海大宗投資市場對於機構投資者仍然具有強大的吸引力。

從買家類型來看，外資買家占比迎來顯著增長，從2021年的24%增長至44%，接近2018、2019年水平。

中國經濟的持續複蘇、全球融資環境逐漸寬鬆以及上海在疫情之下展現出的市場穩健性是吸引外資的主要原因，2022年外資或將繼續加大對上海優質資產的投資力度。

同時，投資買家延續主導地位，市場占比約6成，與2021年旗鼓相當。

在房企相繼爆雷之下，一些資金需求緊張的開發商通過出售核心區資產回籠資金，上海核心區的優質資產頻出，加速了投資機構的入局。

在成交的物業類型上，辦公、商業物業以其穩定的收益預期、管理模式及自用需求持續受到市場青睞。其中，辦公/研發辦公以53%的占比仍居首位，相較於2021年上漲7個百分點，市場主力支撐的地位被進一步強化。

核心位置大體量綜合體世紀盛薈廣場與市區社區商業改造退出典型案例Nexxus靜安的成交撐起來本季度綜合體與商業物業的成交額。

而隨著線上活動的增加，物流園的需求大幅增加，上海在本季度迎來了一筆超大宗物流資產成交，將成交額占比推升8個點的上漲。

該筆交易為ESR和GIC以人民幣45億元從DLJ收購一工業/物流資產包，其間包括位於大上海區域的11項資產，合計約55萬平方米，係華東迄今為止最大規模的成熟物流並購交易，或成為全年上海、甚至是全國範圍內的物流標杆交易。

值得注意的是，上海在本季度繼續迎來了公寓物業的交易，錦和資管聯手GIC收購後社·西岸公寓項目。

近期，即便是全球範圍內，公寓等租賃型住宅資產交易都在直線上揚，雅詩閣公寓信托、安聯地產相繼收購日本租賃住宅，香港多酒店亦被出售改建為公寓項目。

顯而易見，全球資本越加青睞租賃型住宅的布局投資，同時我國住宅租賃市場不斷迎來政策紅利，預計該板塊在未來幾個季度將得到更多投資者的關注。

各類型物業資本化率仍呈現上升趨勢，甲級寫字樓資本化率為4.5%、零售資本化率在4.4%左右，商務園區資本化率達5%，為自2016年以來的最高點。

一季度的前兩個月，國內外投資機構在上海的大宗交易市場依舊表現積極，3月的疫情對目前的上海房地產市場造成了較大的衝擊，未來幾個季度投資市場預計將麵臨不少挑戰。

但上海整體發展格局未改變，2022年上海重點工作聚焦在高水平的改革開放，相信伴隨政府堅決有力防控疫情，此次疫情必定也能挺過去，距離全麵恢複時間也將指日可待。

02 第一季度上海大宗交易市場代表案例

希慎興業於2021年9月27日發布公告稱，擬35億元人民幣收購上海世紀盛薈。2022年3月，該筆交易正式完成。

上海世紀盛薈廣場坐落於上海靜安區核心地段，距離13號線自然博物館站僅三分鍾步程，且1公裏範圍內有5個地鐵站、涵蓋4條地鐵線。項目建築麵積約8.65萬平方米，包括一座24層的大樓及一個3層地庫，擁有約342個停車位。

世紀盛薈廣場項目是李嘉誠於2005年購得的，但在拿地後長達16年的時間裏，該項目並未投入使用。

3月30日，浙商銀行股份有限公司發布公告，擬以30.3億元的價格購置浦東新區浦東大道1500弄1號綠地創驛大廈A塔樓作為辦公大樓使用。

據悉，購置標的包括A塔樓56962.83平方米（其中辦公產權麵積54199.70平方米，非計容麵積2763.13平方米）、停車位280個（含223個產權車位，57個非產權車位的使用權）及C裙房使用麵積約560平方米的10年使用權，總價29.38億元（含增值稅9%），加上契稅等其他費用，資產購置費用合計約30.30億元。

1月28日，世茂集團發布出售酒店物業的公告。根據公告，世茂集團將向上海地產出售上海世茂北外灘開發建設有限公司，總價為45億元，而該公司的主要資產正是上海外灘茂悅大酒店。

公告顯示，上海世茂北外灘開發建設有限公司於2002年成立，主要資產為位於上海虹口區外灘黃浦路199號的“上海外灘茂悅大酒店”。酒店物業總麵積約為10.99萬平方米，設有631間客房（包括48間套房）、水療中心及健身中心、多個多用途會議室，還有兩個宴會廳、四間餐廳、12個地麵及175個地下停車位。目前，該酒店物業在君悅飯店品牌旗下營運。

2月ESR和GIC以人民幣45億元從DLJ收購收購在中國的55萬平方米資產組合。

該資產組合共有11個已竣工的物流及工業資產，總建築麵積逾55萬平方米，為上海大都市圈迄今最大宗的物流及工業資產組合的收購交易。資產位置集中於長三角地區，覆蓋上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等華東地區內人口高度稠密且交通係統發達的主要城市。

2022年1月，錦和資管攜手新加坡GIC正式完成了對位於上海徐匯區百色路218號的公寓項目的收購。

百色路公寓項目建築麵積約7,300平方米，為徐匯區70年產權稀缺投資機會。項目2.5公裏範圍內有上海南站、漕河涇、徐匯濱江、前灘四大商務區，聚集大量高新科技、先進製造產業，高端就業人口對優質社區需求旺盛。

錦和資管作為資產管理人，委托旗下base佰舍服務式公寓品牌進行自主運營，項目正式更名為base-WEST BUND佰舍-西岸。

1月7日，建業實業有限公司發布公告稱，間接全資附屬公司譽傑控股有限公司(作為買方)及該公司(作為買方擔保人)與賣方(G9 Asia VIII Pte. Ltd.及Sandhill Neon Holdings Limited)訂立物業收購協議，總代價約為人民幣1.92億元。

收購物業位於上海西康路608號，現稱"前社NEXXUS靜安"，為一幢4層高商業樓宇，總建築麵積約為6,660平方米，現已全數租予多名租戶，而全部租戶均為獨立第三方，每月租上海辦公室總租金約為人民幣1,300,000元，而加權平均租賃屆滿期約為56個月。

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