瑞安新天地招股書失效，市場環境多變之下，新天地的上市之路並不順暢

近日，據港交所消息顯示，瑞安新天地於2021年9月13日提交的招股書已失效。

01 瑞安天地招股書失效≠失敗

2021年9月13日，瑞安新天地辦伴科技正式於港交所遞交了招股書，而在一個月之前的8月4日，瑞安房地產便發布自願性公告稱正考慮分拆商業業務上市。

此前的幾年，瑞安始終在推動新天地的上市。早在2012年，瑞安房地產便宣布已就分拆中國新天地有限公司向港交所提交建議，而港交所已確認可進行建議分拆。在後續拆分過程中，因估值不佳、瑞房當年盈利下降等種種原因擱淺。

隨著商業地產在資本市場估值上漲，時機成熟的背景下，2021年的瑞安終於向港交所遞交上了新天地的招股書。

而近期，據港交所消息顯示，瑞安新天地於2021年9月13日提交的招股書已失效。

但失效並不等於失敗，事實上，在港交所因為審計報告有限期屆滿、上市時間窗口不合適、企業自身對上市節奏的把控等各種原因，港股IPO期間出現上市申請資料失效的情況並不少見。

2021年1月份交表公司18家，完成上市11家，失效7家，上市完成率61.11%；2月份交表26家，完成上市10家，失效16家，上市完成率38.46%；3月份交表37家，撤回2家，完成上市7家，已失效28家，上市完成率僅18.91%。

可見，此次瑞安招股書失效不等於上市失敗，市場無需過度解讀，擬發行人依然可以通過更新資料重新申請再次上傳招股書“一鍵激活”上市程序。

瑞安方麵亦在14日表示，公司將繼續推進瑞安新天地上市，上市時間表將根據市場的變化而適時調整。“雖然目前市況頗具挑戰，但香蕉三级片對於瑞安新天地的發展很有信心。香蕉三级片將選擇合適的時機上市，以獲得最大的成效。”瑞安房地產稱。

02 地域性集中的物業組合提高風險水平

雖然招股書的失效對瑞安新天地未來上市影響不是致命性的，但事實上，瑞安新天地確實開始承壓。

招股書顯示，於2018年、2019年和2020年三個財政年度，瑞安新天地的收入分別為23.93億元、25.80億元、23.58億元；相應的淨利潤分別為6.81億元、5.84億元、-2.63億元。

同時，於2020年及截至2020年6月30日止六個月，瑞安新天地分別錄得淨虧損2.63億元及8.85億元，主要由於新型冠狀病毒爆發導致投資物業公平值分別減少11.11億元及13.11億元。

商業受經濟環境變化影響明顯，即便國內的疫情管理措施完善，但無法預判的疫情反複，依舊對購物中心的運營帶來較大壓力。

與此同時，瑞安新天地的物業組合過分依賴於上海市場，招股書顯示，於2021年6月30日，瑞安新天地的物業總建築麵積為200.52萬平方米，其中52.7%位於上海。13項商業物業中的7項位於上海，即上海新天地、瑞安廣場、虹橋天地、創智天地、INNO創智等。

根據萊坊的獨立估值，瑞安新天地物業總值為人民幣531.35億元，其中71.9%位於上海；物業總值(不包含停車場及其他空間)的58.1%及41.9%分別來自零售及辦公物業。

而在上海之外，瑞安新天地在其他城市的商業業務出租率則表現不佳，在南京、武漢、佛山、重慶均有出租率不足90%的項目，於2011年開業的佛山嶺南天地在2021年上半年零售物業出租率88.4%。

顯而易見，上海市場波動將極大影響瑞安新天地的物業組合表現，投資物業地域集中將令瑞安新天地承擔較高的風險水平。

總而言之，瑞安新天地招股書失效雖不應過分解讀，但新天地上市的這條路在現今的市場環境下恐怕會多生波折。

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